Cosa si intende quando parliamo di “conflitto di interessi” nel condominio?

Il conflitto di interessi in ambito condominiale non è regolamentato in modo diretto ma indirettamente si fa riferimento, per analogia, alle norme delle società di capitali che riguardano l’Amministratore. Oltre ai requisiti di Legge per la carica, stabiliti nel c.c., egli può rientrare in vincoli e limitazioni del tutto simili a quelle di un amministratore societario. Il Codice all’art. 67 c.5 stabilisce che l’Amministratore non può portare deleghe in Assemblea e pertanto non ha diritto di voto (salvo in caso non sia proprietario e in quel caso esprime il suo, di voto), inoltre la sua carica può essere incompatibile con molti Ordini Professionali e pertanto non eleggibile. Comportamenti in conflitto di interessi rendono annullabile la delibera assembleare su ricorso all’A.G.
Per quanto concerne i condomini, invece, non esiste alcun riferimento e questo rende ulteriormente difficoltoso un oggettivo inquadramento delle cause di conflitto di interesse. Certamente il condomino è in conflitto se si sta discutendo una lite attiva nei suoi confronti, oppure se si discute di innovazioni che portano chiaro ed evidente vantaggio a lui a discapito degli interessi degli altri condomini. Prudenza vuole che in tali situazioni il condomino si astenga al momento del voto, lasciando piena libertà decisionale agli altri intervenuti non in conflitto, ma non è raro che questo genere di situazioni si trasformino in un contenzioso giudiziario per annullabilità della delibera su ricorso di uno o più condomini. Un estensiva interpretazione del conflitto di interessi per il condomino si può riscontrare esclusivamente nel limite alle deleghe, per i grandi condomini, allorché l’art 67 c1 disp. att. stabilisce che un condominio non può rappresentare per delega più di un quinto dei partecipanti o dei millesimi.
Particolari ipotesi di conflitto di interesse possono esistere, infine, in un Regolamento Contrattuale.

Antincendio in condominio,
nuove regole dal 6 maggio 2019

Misure di prevenzione degli incendi commisurate all’altezza degli edifici. Sono le novità contenute nel DM 25 gennaio 2019, che aggiorna il DM 246/1987 sulla sicurezza antincendio nelle abitazioni, pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Le nuove regole entreranno in vigore il 6 maggio 2019, cioè 90 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta, e dovranno essere da subito applicate nei nuovi edifici. Gli edifici esistenti dovranno adeguare entro un anno, quindi entro il 6 maggio 2020, le misure gestionali, come ad esempio la dotazione di estintori e altri dispositivi antincendio. Sono invece concessi due anni di tempo, quindi fino al 6 maggio 2021, per l’adeguamento all’obbligo di installazione degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza. Si tratta di regole che non sono obbligatorie in tutti i condomìni, ma solo in quelli più alti.

Antincendio, le nuove regole per i condomìni
La norma individua quattro livelli di prestazione antincendio in base all’altezza antincendi dell’edificio:
– livelli di prestazione . 0 per gli edifici di altezza antincendi da 12 metri a 24 metri;
– livelli di prestazione .1 per gli edifici di altezza antincendi da 24 metri a 54 metri;
– livelli di prestazione . 2 per gli edifici di altezza antincendi da oltre 54 metri fino a 80 metri;
– livelli di prestazione . 3 per gli edifici di altezza antincendi oltre 80 metri.
Per ogni gruppo sono indicati i compiti e le funzioni del responsabile dell’attività antincendio e degli occupanti. Al crescere dell’altezza antincendi, il decreto introduce via via misure preventive e attività di pianificazione dell’emergenza. Negli edifici di altezza antincendi superiore a 80 metri o con più di mille occupanti scatta inoltre l’obbligo di nominare un coordinatore per la gestione dell’emergenza.
Ricordiamo che per “altezza antincendi” negli edifici civili non si intende l’altezza di gronda, ma l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso.

Antincendio, dal 2 gennaio 2019 in vigore la regola tecnica per il settore commerciale
Sono interessate le strutture che superano i 400 metri quadri. Le misure di sicurezza varieranno in base alle dimensioni
Dal 2 gennaio 2019 sarà in vigore la nuova regola tecnica verticale per la prevenzione degli incendi nelle attività commerciali con superficie lorda superiore a 400 metri quadri. E’ stato pubblicato, infatti, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il DM 23 novembre 2018 con la regola tecnica verticale sulle attività commerciali che si aggiunge alle regole tecniche verticali già presenti nel DM 3 agosto 2015. Infatti, le attività commerciali saranno classificate in base alla loro dimensione calcolata in metri quadri e al numero di piani di cui si compone l’edificio. Nel computo della superficie lorda utile, oltre alle aree destinate alla vendita devono essere considerate quelle utilizzare per servizi, depositi e spazi comuni coperti direttamente funzionali all’attività commerciale.
Potranno invece essere omesse le quote dei piani dei percorsi di collegamento dell’attività commerciale con altre attività, ad esempio autorimesse o locali di pubblico spettacolo.
In base alle dimensioni varieranno le misure di sicurezza di cui dotarsi. In generale, dai 1500 metri quadri le misure diventeranno più severe.
Nelle regole viene anche chiesto di valutare la presenza di aree a rischio, dove ad esempio si effettuano lavorazioni pericolose o destinate alla ricarica di accumulatori elettrici di trazione (muletti). Tra i fattori a rischio ci sono anche i piani interrati.
Sempre in base alle dimensioni e al numero dei piani, dovranno essere rispettate le prescrizioni per la reazione e la resistenza al fuoco dei materiali. Sulla base di questi elementi e della densità di affollamento attesa, bisognerà poi progettare l’esodo in caso di incendio.
Le attività commerciali dovranno inoltre dotarsi di sistemi di controllo degli incendi, scegliendo ad esempio gli estintori in base agli effetti attesi sugli utenti che frequentano le strutture, di sistemi di allarme e per la rilevazione dei fumi. Si dovranno adottare particolari accorgimenti di sicurezza degli impianti tecnologici.

Regole tecniche verticali: cosa sono
Le regole tecniche verticali servono a caratterizzare meglio una specifica attività fornendo ulteriori indicazioni rispetto a quelle già previste dal Codice Prevenzione Incendi. L’applicazione delle regole tecniche verticali presuppone l’applicazione dell’intero Codice di Prevenzione Incendi, del quale sono parte integrante.
Differiscono dalla regola tecnica orizzontale che uniforma i diversi aspetti della progettazione antincendio, definendo criteri operativi e progettuali validi per più attività.

Il Codice di prevenzione degli incendi
Ricordiamo che il Codice si applica alla progettazione, realizzazione ed esercizio di attività industriali e produttive come officine meccaniche, stabilimenti per la lavorazione di alimenti, di carta e cartone, per la produzione di arredamento e abbigliamento, di prodotti in gomma, plastica e metalli, stabilimenti di produzione di laterizi, cementifici, centri informatici di elaborazione e archiviazione dati, depositi di combustibili, ecc.
In totale si tratta di 34 delle 80 attività comprese nell’elenco allegato al Regolamento recante disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi (Dpr 151/2011). Sono esclusi edifici di civile abitazione, strutture sanitarie, alberghi ecc. Il Codice si applica sia alle attività di nuova realizzazione che a quelle esistenti.
In generale, il Codice ha introdotto norme più elastiche, consentendo ai professionisti di scegliere tra soluzioni prescrittive, soluzioni alternative e il procedimento di deroga.
Ricordiamo che la soluzione prescrittiva è una soluzione progettuale di immediata applicazione nei casi specifici, che garantisce il raggiungimento del relativo livello di prestazione e non richiedono ulteriori valutazioni tecniche.
Nelle soluzioni alternative il progettista è tenuto a dimostrare il raggiungimento del collegato livello di prestazione impiegando uno dei metodi di progettazione della sicurezza antincendi ammessi.
In quelle in deroga invece il progettista è tenuto a dimostrare il raggiungimento degli obiettivi di sicurezza impiegando uno dei metodi di progettazione della sicurezza antincendio ammessi.

fonte :http://www.arai.it/antincendio-condominio-nuove-regole-dal-6-maggio-2019/

La questione della suddivisione delle spese riguardanti i pezzi di ricambio della caldaia tra proprietario e inquilino, ma anche tra nudo proprietario ed usufruttuario è tra le problematiche che sovente ci vengono poste dai nostri lettori.
La ragione risiede principalmente nei costi all'intervento di manutenzione e sostituzione e, conseguentemente, nella esatta individuazione della persona tenuta a sopportare quelle spese.

Prediamo spunto da alcune domande giunte alla nostra redazione:
«Lo scorso mese si è rotto il cronotermostato dell'impianto di riscaldamento dell'appartamento che ho in affitto: ho chiamato il proprietario che mi ha detto che la spesa spetta a me e di sostituirlo con uno simile. È giusto?
Nel condominio in cui vivo si sono rotti alcuni componenti idraulici della caldaia. L'amministratore ha chiesto le quote per poter far effettuare l'intervento di manutenzione e le ha suddivise in base ai millesimi di proprietà: è giusto?
Sono il nudo proprietario di un appartamento in condominio: l'amministratore chiede delle somme perché è necessario sostituire il bruciatore della caldaia centralizzata. La spesa spetta a me oppure all'usufruttuario?»
Queste le domande che spesso leggiamo sul nostro forum cui forniremo una risposta spiegandone le ragioni.

Proprietario, conduttore e responsabilità dell'impianto
Ricordiamo che ai sensi del d.p.r. n. 74/2013, il controllo e la manutenzione dell'impianto spettano alla figura del responsabile che è stata individuata ne «l'occupante, a qualsiasi titolo, in caso di singole unità immobiliari residenziali; il proprietario, in caso di singole unità immobiliari residenziali non locate; l'amministratore, in caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati amministrati in condominio; il proprietario o l'amministratore delegato in caso di edifici di proprietà di soggetti diversi dalle persone fisiche» (Allegato 1, n. 42 d.lgs n. 192/2005).
Il conduttore è un occupante e quindi va considerato sicuramente responsabile d'impianto (a meno che il proprietario non abbia mantenuto la responsabilità). Ciò aiuta a capire che alcune spese dovranno essere affrontate da lui; è utile comunque entrare nel dettaglio per capire quali.

Proprietario, conduttore e spese di manutenzione
Che cosa dice la legge in merito alle spese di manutenzione dell'appartamento e dei suoi impianti?
Norma di riferimento è l'art. 1576 c.c., rubricato Mantenimento della cosa in buono stato locativo, che recita:
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Rispetto al concetto di piccole riparazioni bisogna guardare all'art. 1609 c.c. che recita:
Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
La Cassazione, pronunciandosi sul concetto d'interventi di piccola manutenzione, ha specificato che «non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 271/89)» (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

Componenti della caldaia e spese a carico di inquilino o conduttore
Il caso del cronotermostato è leggermente differente in quanto esso non è una parte interna dell'impianto, ma un componente direttamente utilizzabile dal conduttore. Per comprendere chi debba pagare, quindi, è necessario valutare la causa della rottura di tale componente; se si tratta di rottura dovuta all'uso, non v'è dubbio che debba pagare l'inquilino, sempre che l'uso che ha determinato la rottura sia a lui imputabile e non dipenda dallo sfruttamento di precedenti occupanti. Se il pezzo da sostituire s'è rotto in ragione della sua vetustà (nella quale rientra anche l'ultima ipotesi) o per caso fortuito, invece, la spesa è a carico del proprietario.
Nel primo caso l'inquilino potrà scegliere marca e modello, purché compatibile con l'impianto esistente.

Ripartizione spese pezzi di ricambio caldaia condominiale
Nel caso in cui l'amministratore o l'assemblea nell'ambito delle rispettive competenze decidano la sostituzione di un componente della caldaia, la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, trattandosi d'un costo inerente la manutenzione di un impianto comune (art. 1123, primo comma, c.c.), salvo diversa convenzione.
La tabella del riscaldamento, laddove presente, serve per ripartire le spese d'uso dell'impianto, identificandosi con queste le spese per il combustibile.

Imputazione spesa sostituzione bruciatore tra nudo proprietario ed usufruttuario
Una premessa sull'argomento è necessaria. Ai sensi dell'art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. proprietario ed usufruttario sono solidamente responsabili, verso il condominio, per le spese di gestione e conservazione delle cose comuni.
Ciò non esclude che nei rapporti interni - o comunque se l'amministratore intenda agire contro chi di dovere, al di là del vincolo di solidarietà - si possa individuare il titolare dell'obbligo di contribuzione.
Gli artt. 1004 e 1005 c.c. ci dicono che sono a carico dell'usufruttario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria nonché le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, mentre il nudo proprietario paga le spese necessarie ad effettuare le riparazioni straordinarie.
Nel caso del bruciatore, quindi, è necessario individuare la causa del danno per comprendere chi debba pagare per la sua sostituzione.

Fonte: https://www.condominioweb.com/chi-paga-le-spese-per-i-pezzi-di-ricambio-della.11480

Durante l’assemblea condominiale a tutti i partecipanti viene dato il diritto di esprimere la proprio volontà attraverso il voto: l’assenso o il dissenso.
Fenomeno frequente è, invece, l’astensione del condomino dalla votazione, con la logica conseguenza che in tali casi occorrerà valutare quale rilievo giuridico assume simile condotta, sia sotto il profilo del quorum costitutivo e deliberativo, sia relativamente ad un eventuale impugnazione della delibera assembleare. Relativamente alla formazione del quorum costitutivo e deliberativo, la Suprema Corte di Cassazione è già intervenuta sul tema con la sentenza n.129/1999, affermando apoditticamente che: “Nel condominio negli edifici occorre distinguere tra le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell’assemblea e le maggioranze stabilite per la validità delle delibere. Alla regolare costituzione del collegio concorrono tutti i condomini presenti: quindi anche coloro quali, nelle votazioni, si asterranno.” Precisa, altresì: “Poiché le delibere si assumono con la maggioranza, semplice o qualificata, dei partecipanti all’assemblea regolarmente costituita, non facendo parte della maggioranza gli astenuti non concorrono alla approvazione della delibera. Ai fini della formazione della maggioranza necessaria per la approvazione i voti dei condomini astenuti sono equiparati a quelli dei condomini dissenzienti o assenti. L’approvazione della delibera e, quindi, la sua validità ed efficacia dipendono dall’esistenza del quorum prescritto.
La delibera si ascrive all’intero collegio, in quanto vincola anche i dissenzienti e gli assenti, ma come atto giuridico valido viene ad esistenza se risulta approvato da un determinato numero di condomini. Si perfezione, cioè, in virtù del formarsi della maggioranza stabilità. Sotto il profilo della formazione della delibera, vale a dire della volontà sottostante al “decisum”, in quanto non concorrono alla composizione della maggioranza, i partecipanti astenuti vengono equiparati ai dissenzienti.”
In altri termini, se per la formazione dei quorum costitutivi la presenza del condomino, che poi si asterrà, contribuisce al calcolo della maggioranza prevista dal codice civile per la
valida costituzione dell’assemblea, in prima e in seconda convocazione, tanto non può dirsi per la formazione dei quorum deliberativi, ove l’astenuto è equiparato al dissenziente, sulla base della considerazione che chi si astiene non concorre alla formazione del quorum deliberativo.
Altra questione, invece, è quella relativa alla legittimità dell’astenuto ad impugnare la delibera assembleare assunta dalla maggioranza, alla formazione della quale egli non ha partecipato.
Inizialmente l’orientamento della Cassazione era stato quello di negare che il condomino astenuto potesse essere equiparato al dissenziente e quindi impugnare la delibera assembleare, assumendo a sostegno di questa tesi che l’art. 1137 .cc. ammetteva l’impugnazione della delibera da parte del solo assente o dissenziente. (cfr. Cass. n.4028/1957)
Successivamente, detto orientamento, è mutato sul rilievo che se dal un lato, l’art. 1137 c.c.
menziona i soli condomini assenti e dissenzienti, dall’altro, manca una norma specifica che
alla dichiarazione di astensione attribuisce un contenuto ed una efficacia precisi. Poiché il
potere di impugnazione è riconosciuto a coloro i quali non hanno concorso alla approvazione, dal sistema si ricava che sono legittimati ad impugnare le delibere anche i condomini astenuti, in quanto si trovano nella stessa posizione dei partecipanti dissenzienti ed assenti. (Cfr. Cass. n. 21298/2007)- Quest’ultimo orientamenti è stato definitivamente accolto dal legislatore nella c.d. riforma del condominio – legge n.220/2012 – ove modificando l’art. 1137 c.c., si è riconosciuto espressamente la possibilità di impugnativa oltre che per i dissenzienti e gli assenti anche per gli astenuti.

Fonte: https://www.diritto.it/l-astensione-del-condomino-in-assemblea-una-duplice-questione/

L’avvocato non può ricevere l’incarico di amministratore condominiale.
Il Consiglio Nazionale Forense, che ha provveduto ad aggiornate le Faq sulla nuova Legge professionale del 31 dicembre 2012, n. 247. L’incompatibilità sarebbe confermata dalla recente disciplina in materia di professioni regolamentate senza albo (Legge n. 4/2013) la quale, difatti, ha trasformato quella dell’amministratore di condominio in un’attività di lavoro autonomo, da svolgere necessariamente in modo continuato o professionale, con conseguente incompatibilità con la professione forense.

Il Cnf modifica la precedente impostazione
Così disponendo, è stata sovvertita l’impostazione antecedente a favore della compatibilità. Il Cnf, in precedenti pareri (a titolo puramente esemplificativo si citano i pareri nn. 26/2009; 104/2000 e 18/1995) aveva pacificamente espresso la compatibilità tra la carica di amministratore di condominio e quella di avvocato puntualizzando che “l'attività di amministratore di condominio si configura come un'attività di gestione di rapporti giuridici in favore dei condomini (art. 1129 e ss. c.c.); l'amministratore è no­minato dall'assemblea dei condomini e può essere da questa revocato in ogni tempo", evincendone, di conseguenza, "che non sussiste alcun vincolo di subordinazione tra il mandante (condòmini riuniti in assemblea) ed il manda­tario (amministratore) e che, pertanto, l'attività inerente all'incarico gestorio può essere svolta dall'amministratore in forma completamente indipendente, ossia in modo com­patibile con la condizione di avvocato".
Sulla stessa linea interpretativa si era espresso il Consiglio dell’ordine (adunanza del 15 febbraio 2012) al quale era stato richiesto se un praticante avesse potuto svolgere contestualmente l’attività di amministratore condominiale.
La responsabilità civile, penale, fiscale e deontologica dell’amministratore
Il Consiglio, tuttavia, in tale occasione aveva rilevato che talune modalità e talune forme di esercizio dell'attività di amministratore condominiale potevano trovarsi in contrasto con i doveri di dignità e decoro previsti dall'articolo 5 del vigente codice deontologico.
In particolare, si era precisato che “l'amministratore condominiale/avvocato dovrà porre particolare attenzione a tale scopo, ai rapporti con i fornitori del condominio nonché alla assunzione della difesa, in sede giudiziale e stragiudiziale, dello stesso condominio ed ai possibili conflitti di interesse che potrebbero verificarsi in tal caso con taluni appartenenti alla comunità condominiale”.

La Legge n. 247/2012 e le Legge n. 4/2013
Sia la figura dell’amministratore condominiale che quella dell’avvocato sono state di recente oggetto di interventi legislativi.
La disciplina dell’ordinamento forense, L. n. 247/2012, all’articolo 18, primo comma, lett. a), ha statuito che: “La professione di avvocato è incompatibile: a) con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente, escluse quelle di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale, e con l’esercizio dell’attività di notaio.
È consentita l’iscrizione nell’albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili, nell’elenco dei pubblicisti e nel registro dei revisori contabili o nell’albo dei consulenti del lavoro (…)”.
Dunque, fatte salve alcune tassative eccezioni – tra le quali non compare l’amministratore di condominio - , la riforma forense esclude che l’avvocato possa esercitare una qualsivoglia attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente.
Dal canto suo la recente disciplina in materia di professioni regolamentate senza albo, L. n. 4/2013, ha previsto al secondo comma dell’articolo 1 che “per «professione non organizzata in ordini e collegi», di seguito denominata «professione», si intende l’attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell’articolo 2229 del codice civile, delle professioni sanitarie e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative”.
La plateadi professionisti destinatari dalla suddetta riforma è molto ampia e tra le varie categorie professionali coinvolte devono essere inglobati gli “amministratori condominiali” per di più interessati, per quanto concerne gli obblighi formativi, dalla precedente Legge n. 220/2012 di riforma del condominio.
Pertanto, premesso che quella di amministratore condominiale deve essere attualmente considerata una “professione”, ne deriva l’incompatibilità con l’esercizio della professione di avvocato, posizione questa tra l’altro avvalorata dallo stesso Consiglio Nazionale Forense, il quale ha dichiarato che “tale circostanza risulta confermata dalla nuova disciplina in materia di professioni regolamentate (L. n. 4/2013) che conferisce dignità e professionalità alle categorie dei professionisti senz’albo.
Sebbene non vengano meno i requisiti di autonomia ed indipendenza, che hanno sinora consentito di considerare compatibile l’attività di amministratore di condominio con l’esercizio della professione, la riforma ha innovato profondamente la disciplina vigente, escludendo che l’avvocato possa esercitare «qualsiasi attività di lavoro autonomo svolta continuamente o professionalmente», con eccezioni indicate in via tassativa – quali attività di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale – ovvero con l’iscrizione nell’albo dei commercialisti ed esperti contabili, nell’elenco dei pubblicisti, nel registro dei revisori contabili o nell’albo dei consulenti del lavoro (art. 18, co. 1 lett. a)”.

Conseguenze derivanti dal verificarsi di un caso di incompatibilità
Nell’ipotesi in cui si dovesse verificare in concreto un caso di incompatibilità, l’avvocato incorrerebbe nelle seguenti conseguenze:
   attivazione del procedimento di cancellazione dall’albo;
   sanzione disciplinare per violazione degli articoli del codice deontologico forense;
   impedimento ad iscriversi alla Cassa forense e declaratoria di inesistenza di un rapporto previdenziale legittimo con la Cassa medesima, con il conseguente venir meno di diritti ed obblighi del soggetto illegittimamente iscritto.
Tuttavia occorre sottolineare che le cause di incompatibilità con l’iscrizione o la permanenza nell’albo degli avvocati non incidono sulla regolarità dell’atto di nomina dell’amministratore condominiale. L’avvocato/amministratore condominiale, pertanto, resterà comunque capace di esercitare tale ultima attività in ragione delle competenze già acquisite.

Fonte: https://www.condominioweb.com/avvocato-amministratore-di-condominio-due-professioni-incompatibili.1281

La Corte di appello di Lecce, in riforma della sentenza emessa dal Tribunale di Taranto - con la quale Tizia era stata dichiarata responsabile dei reati di cui agli artt. 650 cod.pen. e 659 cod.pen nonché al risarcimento dei danni in favore della costituita parte civile Sempronia -assolveva l'imputata dal reato di cui all'art. 650 cod.pen. perché il fatto non è previsto dalla legge come reato e, eliminato l'aumento per la continuazione, rideterminava la pena per il residuo reato di cui all'art. 659 cod.pen (perché, non impedendo i latrati dei ventidue cani detenuti regolarmente nella propria abitazione arrecava disturbo ai vicini) in un mese di arresto.
Avverso tale sentenza, Tizia ha proposto ricorso per cassazione chiedendone l'annullamento ed articolando un unico motivo con il quale lamentava che non risultava accertato che il latrare dei cani avesse superato il livello della tollerabilità, presupposto necessario per integrare la contravvenzione in questione.

Gli aspetti penali.
In ambito penale ("disturbo al riposo delle persone" art 659 c.p.), affinché il reato possa considerarsi commesso e quindi generato, non è sufficiente che il rumore disturbi pochi condomini/vicini ma è necessario che il rumore rechi disturbo ad un numero di condòmini ben più numeroso, e solo in questo caso viene lesa la quiete pubblica.
Questo non significa che in un condominio i rumori molesti debbano essere avvertiti dall'intero stabile condominiale (totalità dei condomini), ma devono comunque essere idonei a disturbare la maggioranza dei condomini, e quindi è necessario considerare come elemento di fatto la capacità del fenomeno disturbante di propagarsi nell'ambito di un intero edificio.
Il ragionamento della Corte di Cassazione. A parere della Suprema Corte, la Corte territoriale, confermando la valutazione del Tribunale, aveva fondato l'affermazione di responsabilità sulle convergenti dichiarazioni rese dai testimoni escussi, i quali avevano riferito che l'abitazione dell'imputata era situata in un viale abitato, ove erano ubicate numerose ville, e che i latrati dei cani detenuti dalla stessa erano incessanti (a tutte le ore del giorno e della notte) e molesti per proprio perché continui.
La Corte territoriale aveva, quindi, ritenuto che i cani della ricorrente, abbaiando abitualmente ed all'unisono, generavano rumori molesti idonei ad arrecare oggettivo disturbo alla pubblica quiete, superando i limiti della normale tollerabilità.
In proposito, conformemente all'orientamento giurisprudenziale in materia, gli ermellini hanno precisato che in tema di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone, che per l'integrazione del reato previsto dall'art. 659 cod. pen. è sufficiente l'idoneità della condotta ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone, non occorrendo l'effettivo disturbo alle stesse (Cass. pen. Sez. 3, n. 8351 del 24/06/2014; Cass. pen. Sez.l,n.7748 del 24/01/2012) e che l'effettiva idoneità delle emissioni sonore ad arrecare pregiudizio ad un numero indeterminato di persone costituisce un accertamento di fatto rimesso all'apprezzamento del giudice di merito, il quale non è tenuto a basarsi esclusivamente sull'espletamento di specifiche indagini tecniche, ben potendo fondare il proprio convincimento su altri elementi probatori (quali le dichiarazioni testimoniali di coloro che sono in grado di riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti) in grado di dimostrare la sussistenza di un fenomeno in grado di arrecare oggettivamente disturbo della pubblica quiete.
In conclusione, per le ragioni esposte, la cassazione ha respinto il ricorso; per l'effetto, ha confermato la condanna nei confronti della proprietaria dei cani.

Fonte: https://www.condominioweb.com/troppi-cani-in-una-casa.15670

Caparra e deposito cauzionale
due termini che si sentono nominare spesso quando si parla di affitti. In molti casi vengono percepiti come simili, se non addirittura sinonimi, ma in realtà si riferiscono a due concetti diversi.

La caparra è costituita da un versamento di denaro a titolo di manifestazione d’interesse e impegno per la futura stipula del contratto di locazione. Di solito la si può versare all’agenzia immobiliare o direttamente al proprietario. Dopo la firma del contratto, questa somma può essere indirizzata in vari modi: può confluire nell’ammontare della prima mensilità, ritornare al conduttore o rientrare nel deposito cauzionale.

Anche il deposito cauzionale è un versamento di denaro: a differenza della caparra, esso è richiesto dal proprietario come garanzia delle obbligazioni assunte dal conduttore al momento della sottoscrizione del contratto. Lo scopo del deposito cauzionale è quello di tutelare il proprietario in caso di mancati pagamenti dei canoni mensili o eventuali danni arrecati all’appartamento.

Se la caparra perde la sua funzione al momento della stipula del contratto di locazione, la cauzione perdura per tutta la durata dell’affitto. Al termine di quest’ultimo il deposito tornerà nelle tasche del conduttore, a patto che abbia rispettato tutte le obbligazioni previste dal contratto: un esempio è la riconsegna dei locali nelle stesse condizioni iniziali, fatta eccezione per la cosiddetta usura d’uso, a lui non imputabile. Secondo la legge il deposito cauzionale non può mai superare le tre mensilità di canone e non è da intendersi come anticipo sulle mensilità di affitto. Non è quindi possibile evitare di pagare le ultime mensilità di contratto facendole sostituire al deposito cauzionale.

(fonte: blog.mioaffitto.it)

Registri e anagrafe condominiale

Una delle novità più rilevanti della Legge di riforma del condominio, nel segno della trasparenza della gestione, è l'introduzione di una serie di registri di cui l'amministratore si deve dotare per ciascun condominio che amministra.
ll nuovo art. 1130 del Cod. Civ. dispone infatti che tra gli obblighi dell'amministratore vi sia la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità.
Si tratta di una previsione del tutto nuova: fino all'entrata in vigore della riforma del condominio, infatti, l'unico vero e proprio registro di cui lamministratore si doveva preoccupare era il libro dei verbali delle assemblee.
La corretta tenuta dei registri è considerata molto seriamente dal "nuovo" Codice Civile: l'art. ll29, comma 2, dispone che, contestualmente all'accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunichi (tra l'altro) il luogo dove si trovano i registri di cui sopra, nonchè i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può renderne gratuitamente visione e ottenerne copia e tra le irregolarità che potrebbero determinare la revoca  all'incarico dell'amministratore pronunciata dal Tribunale troviamo l'inottemperanza all'obbligo della corretta tenuta dei registri condominiali.
ln cosa consistono i registri a cui il Codice Civile mostra di rivolgere cosi tanta attenzione?
ll registro di anagrafe condominiale serve sia per verificare la regolare costituzione delle assemblee, che per avviare correttamente le procedure di recupero del credito nei confronti dei condomini morosi e contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (usufrutto) e di diritti personali dli godimento (locazione), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle medesime.
l condomini sono tenuti a fornire all'amministratore queste informazioni e devono comunicare in forma scritta ogni variazione dei dati entro 60 giorni. Diversamente, l'amministratore può richiedere formalmente le informazioni necessarie e, decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministrazione acquisisce le informazioni, addebitandone il costo ai responsabili.
ll registro dei verbali delle assemblee era previsto anche prima della riforma del condominio ed è uno strumento indispensabile per la vita condominiale: a esso è allegato il regolamento di condominio, se esistente.
Nel registro di nomina e revoca sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio.
Nel registro di contabilità sono invece annotati in ordine cronologico, entro 30 giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti contabiili in entrata e in uscita

E' opportuno che i condomini verifichino periodicamente la corretta tenuta dei registri obbligatori indicati, giacchè l'inosservanza o la irrgolare tenuta, oltre a possibili conseguenze a livello di mandato, come già espresso, sono forte indizio di scarsa professionalità e/o scarsa attenzione al condominio amministrato, che resta così esposto a rischi non quantificabili,  di natura patrimoniale, ma non solo.

Non tutti possono svolgere lattivita di amministratore di condominio. La Legge di riforma del condominio e la L. 4/2013 sulle professioni non regolamentate hanno infatti introdotto nuovi requisiti. Si tratta di requisiti:
° di carattere personale;
° morali;
° di carattere professionale;
Del primo dei requisiti fa parte la previsione del godimento dei diritti civili.
Del secondo dei requisiti fa parte la previsione di:
- non aver subito condanne per reati contro il patrimonio, la pubblica ammi-
nistrazione, la fede pubblica;
- non aver subito condanne per reati non colposi puniti con una pena non
inferiore a 2 anni nel minimo e 5 anni nel massimo (truffa, appropriazione
indebita e molti altri);
° non deve aver subito misure di prevenzione divenute definitive;
° non essere stato interdetto o inabilitato e non aver subito protesto.
Del terzo dei requisiti fa parte la previsione di:
- avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, se non ha esercitato la professione di amministratore per almeno un anno dei tre anni precedenti l'entrata in vigore della riforma e se non è condomino;
- aver frequentato un corso di formazione iniziale, se non ha esercitato la professione di amministratore per almeno un anno dei tre anni precedenti l”entrata in vigore della riforma e se non e condomino. In ogni caso deve curare la propria formazione periodica.
La professione di amministratore può essere svolta anche in forma di societa anche di capitali.
La L. 4/2013 ribadisce che llesercizio della professione di amministratore di condominio, come di altre per cui non esiste un albo professionale é libero. I professionisti dovranno comunque decidere se iscriversi a un`associazione e applicare le norme elaborate dall'Ente di Unificazione Nazionale (UNI) chiedendo una formale certificazione (basata sulla Norma UNI 10801/1998 "Servizi - Amministrazioone Condominiale e Immobiliare - Funzioni e requisiti  dell'amministratore”) oppure esercitare la professione in completa autonomia basandosi sul rispetto di fatto delle norme tecniche UNI che sono comunque indicate dalla normativa come i parametri del corretto adempimento al proprio mandato professionale.
È comunque possibile essere nominati amministratori del condominio in cui si è condomini, anzi la Legge di riforma del condominio lo ammette espressamente.
Non c'e, infatti, alcuna incompatibilità tra le funzioni di amministratore e la qualita di condomino, salva diversa previsione contenuta nel regolamento contrattuale di condominio. Da tempo la Magistratura ammette tale possibilita senza incertezze.
Alcune sentenze ritengono applicabile l`art. 2575 del Cod. Civ. in materia di societa. Tale norma dispone che “il diritto di voto non può essere esercitato dal socio nelle deliberazioni in cui egli baz, per conto proprio o ali terzi, un interesse in conflitto con quello della società.
ll conflitto può appunto essere ritenuto presente nelle materie relative dall'approvazione del bilancio consuntivo, alla nomina o riconferma dell”amministratore; tali delibere votate dall'amministratore/condomino o delegato dai condomini potrebbero essere ritenute annullabili e l”amministratore/condomino dovrebbe quindi opportunamente astenersi dal voto in tali argomenti.
La normativa fiscale, da parte sua, consente a chi amministra lo stesso stabile dove risiede di non aprire la partita IVA necessaria, invece, nel caso in cui l`attivita venga esercitata a livello professionale con la predisposizione di un vero e proprio studio.
La Legge di riforma del condominio esonera il condomino/amministratore dalla necessita di avere un diploma di scuola secondaria superiore e dalla necessita di aver frequentato un corso di formazione iniziale: occorre però ricordare che anche il condomino/ amministratore deve rispettare l'obbligo di cui all”art. 71 bis, comma 5 delle Disp. di Attuazione al Cod. Civ. di curare la propria formazione periodica in tale settore. La legge non da indicazioni più precise, ma si prevede l”emanazione di ulteriori norme di approfondimento, inoltre, trattandosi di una norma appena entrata in vigore, non vi sono prassi applicative. Sarà comunque opportuno che il condomino/ amministratore entri in contatto con organizzazioni di amministratori o di piccoli proprietari immobiliari che organizzeranno corsi adeguati allo scopo.

In condominio, la libertà del singolo risulta piuttosto compressa, tanto che persino la colorazione delle ringhiere o la tonalità delle tende da sole può provocare problemi. Vediamo quali regole rispettare nel caso si intenda riverniciare il parapetto del proprio terrazzo e come vengono ripartite le spese.

Aspetto e decoro architettonico.
L'aspetto architettonico rappresenta la caratteristica precipua dello stile dell'edificio, per questa ragione è importante tutelarlo, a prescindere dal fatto che la costruzione sia o meno dotata di valore artistico.
Infatti, anche un condominio con un'estetica estremamente semplice e lineare deve aver cura di proteggere il proprio decoro architettonico.
L'aspetto estetico, infatti, è un elemento suscettivo di valutazione economica, giacché concorre a determinare sia il valore della proprietà esclusiva che delle parti condominiali.
Il decoro deve essere tutelato, benché il palazzo sia scevro di valore artistico (Cass. 10350/2011), in quanto rappresenta un bene comunea tutti i comunisti.
Il regolamento condominiale può contenere un'elencazione delle innovazioni vietate se ritenute pregiudizievoli del decoro. Un esempio paradigmatico consiste nel divieto di installazione di tende da sole.
Tuttavia la compressione della libertà individuale operata dal regolamento può giungere a precludere unicamente quegli interventi sulle porzioni di proprietà esclusiva che si riflettano sul bene comune, in pregiudizio del decoro (Cass. 1748/2013).

Colorazione delle ringhiere e decoro.
Al lume di quanto sopra, risulta palmare come la scelta cromatica, come quella della verniciatura delle ringhiere, siano esse di proprietà comune o privata, si rifletta sull'aspetto estetico dell'intero edificio.
Infatti, l'adozione di colorazioni diverse e contrastanti rappresenta un mutamento peggiorativo nel complesso dell'estetica del palazzo.
Una simile innovazione comporta un duplice pregiudizio: il primo di carattere estetico, vista la compromissione dello stile del caseggiato; il secondo di tipo squisitamente economico, consistente nella diminuzione di valore dell'immobile.

Regolamento condominiale e decoro architettonico.
Se i parapetti, le balaustre e le ringhiere fanno parte della facciata condominiale, la competenza per deliberare l'eventuale manutenzione – compresa la verniciatura – spetta all'assemblea.
Per contro, le spese relative alla funzionalità del balcone, comprese quelle afferenti alla ringhiera, spettano al proprietario (Trib. Roma 4150/2009).
Gli esborsi relativi ai decori, ai rivestimenti esterni dei parapetti, sono da porsi a carico di tutti i condomini (art. 1123 c. 1 c.c.) in proporzione dei millesimi di proprietà (Cass. 1361/1989).
Infatti, i rivestimenti, gli elementi decorativi, sia frontali che inferiori, se rientrano nell'estetica del palazzo rendendolo gradevole, divengono elementi architettonici, decorativi ed ornamentali, essenziali alla facciata (Cass. 6624/2012).
Ad esempio, sono considerate parti comuni le lastre applicate alla parte inferiore di ogni balcone o i listelli incollati ai parapetti, in quanto rappresentano elementi con funzione estetica e sono diretti a rendere armonica la facciata dell'edificio.

Verniciatura.
In tema di verniciatura delle ringhiere e dei parapetti non esiste una precisa indicazione normativa.
Naturalmente occorre avere riguardo a quanto statuito dal regolamento condominiale che può specificare precise scelte in tema di colorazioni adottabili per ringhiere, infissi ed inferriate.
Inoltre, preme individuare chiaramente la natura condominiale o meno del bene in oggetto: ossia della ringhiera.
Infatti, se si tratta di una res communis – come sopra accennato – la competenza a deliberare in merito alla sua conservazione, compresa quindi la verniciatura, spetta all'assemblea condominiale.
Per contro, se il parapetto rientra nella proprietà esclusiva del singolo, la compagine condominiale non può pronunciarsi.
Infatti,l'assemblea non ha titolo per assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni (Cass. 7603/1994).

Vediamo, dunque, di comprendere quando la ringhiera è un bene condominiale e quando non lo è, con le conseguenze che ne derivano, anche in termini di ripartizione delle spese.

Balconi aggettanti, frontalini e sottobalconi.
Si ricorda che i balconi aggettanti, ossia quelle costruzioni che sporgono dalla facciata dell'edificio, non rivestono la natura di bene comune.
Essi consistono nel prolungamento dell'appartamento a cui accedono, non assumono una funzione di copertura né di sostegno del palazzo, quindi rientrano nella proprietà esclusiva del condomino titolare dell'appartamento da cui protendono (Cass. 2241/2012). Tuttavia alcuni elementi del balcone si inquadrano nella res communis.
I rivestimenti, come il parapetto o la soletta, gli elementi decorativi, sia frontali che inferiori, se rientrano nell'estetica del palazzo rendendolo gradevole, divengono elementi architettonici, decorativi ed ornamentali, essenziali alla facciata (Cass. 6624/2012).

Ringhiera e parapetto
In linea generale, la ringhiera e il parapetto rappresentano beni di proprietà esclusiva del titolare del balcone aggettante. Infatti, le spese di rifacimento gravano in toto su di lui.
Tuttavia, allorché il parapetto in muratura costituisca un elemento estetico della facciata condominiale, le spese di rifacimento si ripartiscono su tutti i condomini, anche a quelli privi di balcone (Cass. 6621/2012).
Per completezza, si ricorda che se il parapetto rientra nei beni comuni, può essere modificato, purché ne sia rispettata la destinazione e non vengano alterati la stabilità, il decoro architettonico dell'edificio e non siano lesi i diritti degli altri comunisti.
Parapetto del balcone aggettante: bene di proprietà esclusiva. Il parapetto del balcone aggettante è un bene di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento a cui accedea patto che non assuma rilevanza rispetto all'estetica del fabbricato, facendone parte integrante. Al di fuori di questa circostanza, dunque, le spese per il rifacimento della ringhiera o del parapetto gravano sul proprietario.
Ringhiera del lastrico solare o della terrazza a livello. Il parapetto (o la ringhiera) rientra nella res communis, allorché sia installato su di un lastrico solare che consenta l'affaccio su spazi comuni, quali il cortile condominiale. Nondimeno, anche per le terrazze a livello vale quanto sopra esposto.
Infatti, « le spese di riparazione e di manutenzione dei parapetti delle terrazze a livello, quand'anche queste ultime disimpegnino pure il compito di parziale copertura dell'edificio, vanno poste a totale carico dei proprietari esclusivi delle terrazze, unici beneficiari della loro presenza, ai quali, grazie a tali manufatti, è consentito l'affaccio ed il più sicuro passaggio sulla loro proprietà esclusiva». (Trib. Salerno 10 novembre 1989).

In buona sostanza, sono a completo carico del proprietario esclusivo le spese attinenti a quelle parti della terrazza a livello del tutto avulse dalla funzione di copertura, tra di esse rientrano quelle afferenti ai parapetti (Cass. 2726/2002). Gli esborsi per le opere suddette spettano a tutti i condomini solo allorché i lavori riguardino elementi che rientrino nel decoro architettonico dell'edificio.

Frontalini, ringhiere e parapetti: ripartizione spese.
«Tuttavia gli elementi decorativi del balcone (frontalini, ringhiere, parapetti) svolgono la duplice funzione di protezione del balcone di proprietà esclusiva nonché di accrescimento del decoro architettonico dell'edificio e, come tali, costituiscono parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.» (Cass. 568/2000).
Per ripartire le spese, comprese quelle di verniciatura, occorre sceverare la funzione precipua svolta dall'elemento oggetto di riparazione; pertanto, competono al proprietario del balcone le spese relative, ad esempio, al piano di calpestio ed alla parte interna del balcone (finalizzate al miglior godimento del medesimo), «mentre saranno d'interesse comune a tutti i condomini - compresi quelli che non abbiano alcun balcone di pertinenza - ed andranno ripartite pro quota millesimale le spese relative al rivestimento ed agli elementi decorativi del fronte rientranti nel concetto ampio di facciata, la cui primaria funzione sia quella di rendere esteticamente gradevole l'edificio» (Trib. Roma 19 giugno 2012).

Conclusioni. Nel caso in cui, l'assemblea deliberi il mutamento di colore della facciata, emerge il problema di armonizzare tutti gli elementi, comprese le ringhiere. Se queste sono parti comuni, nulla quaestio.

Nel caso in cui, invece, siano di proprietà esclusiva, benché la compagine condominiale non possa ingerirsi nella proprietà altrui, si ritiene che non sia «illegittima la delibera di assemblea che ponga a carico di tutti i condomini, con ripartizione in base alle rispettive quote millesimali di comproprietà, le spese di tinteggiatura e manutenzione della facciata anche per le parti a vista dei balconi e delle terrazze di proprietà esclusiva» (Trib. Roma 12843/1985).

Fonte: https://www.condominioweb.com/in-condominio-la-colorazione-delle-ringhiere-o-la-tonalita-delle.14146

I piccoli Condomini
La Legge 220/2012, spesso richiamata genericamente come "Riforma del Condominio" ha modificato, tra l'altro,  le soglie massime entro le quali si può evitare di nominare obbligatoriamente un Amministratore di Condominio. Con tale Legge il limite è stata elevato a 9 proprietari differenti. Ma cosa significa, in pratica, questo?
Questo significa che oltre gli 8 proprietari differenti è obbligatorio nominare un Amministratore (e non solo, il superamento del limite comporta tutta una serie di ulteriori obblighi che non ci riguardano in questa sede). Ma cosa succede se si è in pochi? Come ci si regola? Chi risponde di fronte ai terzi? Che autorizzazioni servono per innovare o manutenere le parti comuni dell'edificio? Come fare per accedere alle agevolazioni fiscali?
Sono molti i quesiti a cui cercheremo di dare risposta.

Cominciamo con il guardare bene l'immagine che abbiamo scelto per accompagnare questo articolo.  Si distinguono chiaramente i palazzi sullo sfondo, evidentemente unico condominio con più scale o anche tre condomini separati con aree comuni da cui ne derivano tematiche da Supercondominio, che neanche queste tratteremo in questa sede.
Concentriamoci  sulle tre palazzine frontali, tre ingressi, evidentemente con meno di 9 proprietari diversi pur considerandole insieme. Quelle gialle appaiono un unico blocco, con muri maestri comuni. Quella verde appare distaccata, con muro maestro proprio confinante e addossato a quello del blocco giallo. Quelle gialle presumiamo siano coabitate da due famiglie diverse e quella verde presumiamo sia di un unico proprietario. Tutte e tre sono, peraltro, addossate col muro retrostante ai palazzi sullo sfondo.
Tralasciamo l'orrendo aspetto architettonico di una siffatta struttura nel suo complesso e ipotizziamo per vere le premesse appena dette.
Appare subito chiaro che i tre proprietari delle palazzine non sono tenuti alla nomina di nessun Amministratore. I rispettivi tetti sono ben divisi e separati, mentre gli impianti acqua, antenne, caldaie scarichi possono essere comuni. Comune è il prospetto giallo per due dei tre proprietari, escusivo è invece il prospetto verde. E così via.
Orbene, per quanto concerne decisioni manutenzioni modifiche innovazioni sulle parti comuni si applicheranno sempre i principi di condivisione e contitolarità dettati dal Codice Civile. Tra l'altro, non avendo formalmente costituito un "Condominio" e non avendo pertanto alcuna quantificazione delle differenti quote di compartecipazione alle spese in funzione della propria quota di proprietà (le cosiddette Tabelle Millesimali) la divisione delle spese degli impianti comuni va fatta secondo Codice Civile (già detto) e in parti uguali con le norme dettate dai principi della proprietà in Comunione, sempre nel rispetto dei specifici dettami delle norme sul Condominio

Esempi:

• Ognuno si paga la manutenzione del proprio tetto (perchè esclusivo in linea verticale)
  

• La palazzina gialla procederà alla manutenzione della facciata dividendo la spesa in due  parti uguali. La palazzina verde non parteciperebbe a tale spesa, essendo fisicamente distaccata con proprio muro maestro (per quanto addossato)
  

• Scarichi, antenne e quant'altro vanno divisi in una, due o tre parti uguali,secondo le compartecipazioni,  indipendentemente dalle dimensioni delle proprietà asservite o dalle utenze collegate in ogni appartamento.
  

Chiaramente stiamo supponendo vere tutte le premesse e nei fatti ognuna di queste affermazioni potrebbe essere smentita da diversi accordi, vincoli o servitù preesistenti  o  da concordare.

Ciò che ci interessa sottolineare è che le norme che regolano il condominio sono sempre applicabili, indipendentemente dal numero dei componenti. La mancata nomina di un Amministratore o la mancata costituzione formale in Condominio non solleva da tali obblighi di Legge.
Tutti i proprietari rispondono in solido dei danni a terzi. I due gialli insieme, il terzo verde se compartecipe.
Per istruire una pratica di accesso alle agevolazioni fiscali per ristrutturazione è necessaria la sottoscrizione degli atti da parte di un propietario che rappresenti gli altri ed egli diventa, di fatto,  per quell'operazione, amministratore incaricato (ma un suo eventuale errore avrebbe effetti  solidali con tutti i comproprietari).
L'amministratore incaricato (o in sua assenza chiunque sia proprietario di parte comune) ha compiti e responsabilità del tutto analoghe ai Condomini in cui è obbligatorio nominarlo.

Considerazioni
A questo punto qualche considerazione finale si impone. La semplificazione introdotta con la Riforma del 2012 si può rivelare un'arma a doppio taglio. La mancata costituzione in Condominio non fa partecipare alle spese in base all'effettivo uso o proprietà del bene comune ed è probabile presupposto per liti future di ogni genere. La mancanza di un Amministratore, inoltre, non garantisce la tempestività degli interventi nel caso uno dei proprietari non partecipi alle spese, non sia daccordo, o sia reticente ai lavori per qualsiasi motivo, anche urgenti, inderogabili o per Legge.
Negli esempi riportati le divisioni in parti uguali delle spese (e analogamente il peso specifico delle decisioni) non garantisce equità. Consigliamo di valutare sempre l'opportunità di conteggiare opportune Tabelle Millesimali e costituirsi in Condominio. Fatte una volta le tabelle valgono fino a revoca o modifica. Analoghe considerazioni andrebbero effettuate sull'opportunità di delegare la rappresentanza ad un Amministratore di Condominio professionista e qualificato. Essi sono anche assicurati per Legge per inadempienze o colpe nell'esercizio del loro mandato e questo fattore non è assolutamente di poco conto nella valutazione come anche tale delega può essere d'aiuto in anitpatiche relazioni di vicinato, non sempre idilliache, in cui le richieste di compartecipazione alle spese o le decisioni da prendere in genere generano comportamenti troppo spesso viziati da pregiudizi derivanti dalle simpatie o antipatie personali. Un Amministratore terzo supera anche questo empasse.

LE TABELLE MILLESIMALI

APPROVAZIONE, MODIFICA E RELATIVE MAGGIORANZE CON RIFERIMENTI A SENTENZE DI CASSAZIONE E AD ARTICOLI DI LEGGE.

Le Tabelle millesimali regolano la ripartizione delle spese sostenute dai condomini, in funzione della loro quota di proprietà, o dell’uso effettivo/potenziale che beneficiano dalla parte comune (art. 1123 CC, 1° E 2° comma).
Esse costituiscono, pertanto, il cardine contabile su cui si basa ogni ipotesi di riparto consuntivo delle spese e per questo motivo vanno riportate nel regolamento condominiale, come disposto dall’art. 68 Disp. Att. del CC.
La tabella millesimale indispensabile in tutti i condomini è quella di proprietà, che rappresenta il valore di compartecipazione di ogni singola proprietà alle parti comuni (ricordiamo che il condominio costituisce una sorta di comunione proindiviso a cui però il comunionista concorre esclusivamente per la propria quota di partecipazione - rappresentata appunto nelle tabelle millesimali), ma tale unica tabella raramente è sufficiente. Il Codice prevede l’adozione di tabelle diverse per le scale e ascensori, che agiscono per metà in base alla proprietà e per metà in base al piano, oppure di tabelle che ripartiscano le spese in funzione del potenziale uso (condutture acque chiare e scure, ma anche tetti a cui concorrono soltanto i sottostanti proprietari) come si possono anche ripartire le spese in base ai consumi effettivi, come avviene in presenza di contatori di sottrazione.

APPROVAZIONE  
La distinzione preliminare prima di affrontare l’argomento delle approvazioni è la verifica se ci si trova in presenza di un Regolamento Contrattuale o meno. Se esiste un Regolamento Contrattuale, le tabelle millesimali ivi indicate non vanno approvate dai condomini, perché esse hanno origine precedente alla formazione stessa del Condominio e sono accettate al momento stesso della sottoscrizione dell’atto di acquisto dell’immobile, che le menziona. Le contestazioni alle tabelle indicate in un regolamento contrattuale si possono operare esclusivamente per ricorso all’Autorità Giudiziaria e nei limitati casi dall’art. 69 Disp.Att. CC, come vedremo nel capitolo relativo alle modifiche.
Qualora, invece, non esista un Regolamento Contrattuale ma se ne debba creare uno Assembleare, formato dalla libera volontà dei condomini, le tabelle vanno approvate secondo i dettami dell’art. 1136 CC 2° comma (metà +1 dei presenti e almeno 500/1000). In realtà il tema della maggioranza necessaria alla formazione delle tabelle millesimali è stato ed è ancora molto dibattuto in giurisprudenza. Recentemente la sentenza Cass. 18477/2010 si è espressa indicando quale criterio corretto quello della maggioranza, come indicato, ma come vedremo nel capitolo MODIFICHE il tema è più complesso e lo rimandiamo a tale paragrafo.
E’ opportuna anche qualche precisazione in merito alle tabelle di proprietà e scale. Le tabelle di proprietà e per piano devono essere redatte secondo i dettami della Circolare 12480/66 “coefficienti riduttori e di differenziazione” e questo impone che esse siano redatte da un tecnico professionista. La Circolare prevede la valorizzazione relativa dei diversi requisiti delle singole unità immobiliari valutando i diversi coefficienti di esposizione, luce, vista, altezza, superficie, balconi, fruibilità. Ciò comporta che fatto mille il valore complessivo delle parti comuni da gestire, ciascuna unità parteciperà per il proprio valore specifico, derivante dal suo prestigio calcolato come detto. L’Assemblea, esprimendosi con la maggioranza descritta, non farà altro che recepire le siffatte tabelle di proprietà e scale.  
Analogo ragionamento può essere effettuato per la ripartizione delle spese di tetti e lastrici solari. Il Codice Civile prevede espressamente che la manutenzione del tetto sia in carico alle sole unità sottostanti così come prevede che in caso di lastrico solare di uso esclusivo, le riparazioni ricadano per 1/3 a chi ha l’uso esclusivo e per 2/3 a tutto il condominio (art. 1126 CC). Anche in questi casi, dunque, l’Assemblea non potrà che recepire l’adozione di tabelle “parziali” di proprietà, che utilizzino e combinino i valori della tabella di proprietà in funzione di quanto stabilito per Legge.  
Ulteriori tabelle di riparto, quali quelle di riscaldamento devono sempre rispettare l’enunciato dell’Art. 1123 2° comma. Pertanto la formazione delle tabelle di riscaldamento dovrà tenere conto dei consumi, potenziali o effettivi, necessari a donare il confort alle unità immobiliari. Per questo è molto comune che anche le tabelle di riscaldamento siano redatte da un tecnico che applichi i coefficienti alle singole unità immobiliari quando non avviene, come ultimamente sta accadendo, che siano installati dei contatori di sottrazione (contacalorie) da cui attraverso la loro rendicontazione periodica si possano ripartire le spese in funzione di quanto effettivamente consumato.
Altro esempio è il riparto dell’acqua comune. L’utilizzo dell’acqua in genere è effettuato in funzione dei componenti delle singole unità, ma non è infrequente che si decida di installare dei contatori di sottrazione per stimare con più precisione dei consumi effettivi, oppure l’Assemblea può decidere di ripartire i consumi di acqua in maniera differente. Nel caso si tratti di acqua calda sanitaria comune, l’Assemblea può stimare quale sia la quota gas da imputare al riscaldamento e quale all’acqua calda condominiale e in tale modo suddividere le spese in via separata con tabelle differenti. Le maggioranze richieste per tali delibere sono sempre le stesse menzionate.

MODIFICHE
Quando non si è in presenza di un Regolamento Contrattuale, le maggioranze necessarie alle modifiche delle tabelle millesimali le medesime necessarie all’approvazione, dettate dall’Art. 1136 CC 2°c.
In un Regolamento Contrattuale deliberare modifiche in Assemblea non è possibile, se non in linea teorica all’unanimità e soggiacendo comunque al rischio perenne di ricorsi per ripensamenti futuri dai condomini o loro eredi. Soltanto se esse siano ritenute chiaramente errate, per errori sostanziali di formazione, o qualora nuovi fatti o eventi abbiano modificato per un valore di oltre il 20% i rapporti delle singole proprietà o il valore della cosa comune (Art. 69 Disp. Att. CC), soltanto in questi casi è ammissibile il ricorso all’Autorità Giudiziaria che con sentenza possa procedere alla modifica delle tabelle contrattuali.
Nel caso, invece, si voglia procedere alla modifica di tabelle non incluse in un Regolamento Contrattuale, si applicano le maggioranze dell’Art. 1136 2° c. CC sia pur con molte...cautele(!).
Infatti, da una parte la sentenza Cass. 18477/2010 ha stabilito che l’approvazione delle tabelle millesimali non abbia natura di accordo negoziale tra le parti, ma di semplice applicazione di norma di Legge senza che tale approvazione alteri di fatto i valori delle singole unità immobiliari. La sentenza conclude che tale accordo possa essere omologato alle stesse maggioranze richieste per adozione e modifica del regolamento condominiale. Anche successivi pronunciamenti della Cassazione indirizzano in tale senso (Cass. 11837/2013,  Cass. 4659/2014)
Ma dall’altra parte il Codice Civile, al suo Art. 69 Disp. Att. prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possano essere rettificati o modificati all’unanimità.  Il ricorso alle maggioranze dell’Art. 1136 2°c.  é ammesso solo in caso di errore o nuovi fatti o eventi (nuova costruzione, cambi destinazioni d’uso) purché tale variazione comporti uno scostamento superiore a 1/5 del valore proporzionale anche di un solo condomino. Si pensi ad una sopraelevazione, oppure anche ad una trasformazione di un balconi in verande. Sono casi in cui la verifica dello scostamento dei valori originari si impone a prescindere dalladozione di un Regolamento Assembleare o Contrattuale.
Questo articolo, così riformulato dalla Riforma del Condominio L. 220/2012 mostra apparente contrasto con la sentenza 18477/2010. La dottrina non è univoca e un intervento chiarificatore del Legislatore sarebbe auspicabile. Appare comunque rilevante il fatto che l’art. 69 non menziona l’approvazione, ma soltanto l’azione di rettifica e modifica. Apparirebbe anche strano che per modificare una delibera presa a maggioranza art. 1136 sia necessaria l’unanimità art. 69…. A fare chiarezza sono intervenute numerose sentenze successive che interpretano l’orientamento del Legislatore applicando il requisito dell’unanimità soltanto quanto si voglia operare in deroga al Codice Civile (si fa rimando ai concetti di articoli derogabili e inderogabili del Codice). L’assemblea, secondo tale orientamento, non fa altro che applicare al meglio le norme di Legge, ivi comprese quelle riguardanti il riparto spese, e per far ciò sarebbe sufficiente la maggioranza semplice del 1136 2°c. Qualora, invece, si voglia operare in deroga al Codice Civile, come concesso tra le facoltà riservate di un Regolamento Contrattuale, allora è necessaria l’unanimità prevista dall’art. 69 Disp. Att. (Tribunale Siena sent. 04-05/2015). Tale requisito, per inciso, si applica ad ogni tipo di delibera assembleare che operi in deroga al Codice Civile e l’art. 69 altro non fa che rimarcare tale principio.
Il Ricorso all’Autorità Giudiziaria per le modifiche delle tabelle millesimali assembleari va notificato all’Amministratore che deve convocare l’Assemblea entro 30 gg. Il ricorso non incide su alcun negozio giuridico. Nel caso, invece, si ricorra all’A.G. per modificare le tabelle contrattuali, tale ricorso va notificato obbligatoriamente a tutti i condomini in quanto tutti i negozi giuridici di acquisto degli immobili ne sono direttamente coinvolti.
Tutto ciò esposto, resta auspicabile che il Legislatore affronti e chiarisca il tema della approvazione iniziale delle tabelle millesimali evitando i ricorsi ad analogie interpretative con quanto stabilisce in tema di modifiche delle stesse.

COME APRIRE UN'ATTIVITÀ DI BED AND BREAKFAST

Secondo le Norme Regionali in vigore costituiscono attività ricettive a conduzione familiare, Bed and Breakfast, le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici.

La prima cosa da fare per aprire un B&B è quella di consultare la specifica LEGGE REGIONALE in materia. Le Leggi regionali si rifanno alla Legge Principale: Legge 29 marzo 2001, n. 135 - "Riforma della legislazione nazionale del turismo", pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 92 del 20 aprile 2001.

Successivamente bisogna accedere tramite Internet o recarsi allo sportello SUAP del Comune di pertinenza per ritirare la modulistica necessaria per la Dichiarazione di Inizio Attività. La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), è la nuova procedura che sostituisce la DIA (Denuncia di Inizio Attività). Il vantaggio offerto da questo nuovo strumento è quello che con la presentazione della SCIA l'apertura della struttura ricettiva è immediata.

Alla SCIA, tramite gli strumenti cartacei o telematici, vanno allegati i documenti necessari per la completa definizione della pratica. Gli allegati variano da regione a regione e si può passare dalla sola planimetria dell'abitazione al contratto di proprietà o di affitto, per arrivare fino alla copia della polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore dei clienti.

I passi successivi riguardano l'avvio delle pratiche, gestite dalle locali A.A.P.I.T. o dagli Uffici Turistici, per la classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza. Riguardo a queste procedure vanno consultati gli uffici competenti in quanto ci potrebbero essere delle differenze tra regione e regione.

I Comuni possono applicare un diritto di istruttoria per la gestione della SCIA.

REQUISITI PER L'ALLOGGIO
Tutte le Regioni chiedono che gli immobili utilizzati per il B&B siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni e individuano dei requisiti minimi delle stanze. E' prevista una superficie minima in rapporto ai posti letto e può essere chiesta la presenza di alcuni arredi di base.
Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o di servizi destinati alla famiglia o ad altri ospiti.
Anche i bagni devono offrire attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water... etc.) e almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti quando viene superato un certo numero di camere o posti letto.
Di norma viene chiesta la pulizia quotidiana dei locali, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa (ad esempio, almeno due volte alla settimana) e sempre ad ogni cambio dell'ospite.
L'alloggio deve avere massimo da 3 a 6 camere (i requisiti variano da regione a regione) debitamente arredate con letto, armadio, comodini, lampade, sedie, cestini gettacarte, per un massimo di 6/20 posti letto (i requisiti variano da regione a regione).
Per rispettare il carattere saltuario dell'attività è prevista un'interruzione di un certo numero di giorni (il numero varia da regione a regione), anche non consecutivi, nel corso dell'anno. In questo caso non serve l'apertura della partita IVA.
I requisiti minimi richiesti per l'apertura di un B&B sono: 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola, conformità alle norme si sicurezza degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie. Anche questi possono subire delle variazioni da regione a regione.
Di norma viene richiesto anche che il titolare del B&B abbia la residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura del B&B) presso la struttura. Alcune Regioni consentono però la residenza anche in altri immobili vicini alla struttura ed è comunque sempre richiesta la reperibilità.

IL SERVIZIO
Dovrà essere accurato avvalendosi della normale organizzazione familiare e fornendo, esclusivamente a chi è alloggiato, cibi e bevande confezionate per la prima colazione, senza alcun tipo di manipolazione. Questo non significa che si debbano servire solo alimenti confezionati industriali né che l'inderogabilità a questa regola sia assoluta.

LA COLAZIONE
Nel servizio di B&B, la prima colazione è sempre compresa, ma le Regioni prevedono modalità di somministrazione diverse. In genere è prevista la sola somministrazione di prodotti senza manipolazione (eventualmente solo riscaldati). In alcuni casi, poi, è richiesto che i prodotti provengano dal territorio regionale. Il divieto di manipolazione dei prodotti è limitato esclusivamente al gestore, qualora non abbia le autorizzazioni igienico-sanitarie di legge, ma ciò non toglie che è possibile acquistare e servire prodotti manipolati da chi ha tutte le autorizzazioni igienico-sanitarie del caso.

I PREZZI
I prezzi applicati devono essere comunicati all'ente indicato dalla Regione ed essere esposti all'interno della struttura.

COMUNICAZIONE DEGLI OSPITI ALLA P.S.
Anche i B&B come le altre strutture ricettive, sono tenuti a comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza le generalità degli ospiti.

DIFFERENZE PRINCIPALI DELLE LEGGI REGIONALI
REGIONE  Legge Regionale  Massimo numero di Camere  Massimo numero di Posti Letto  Note
Abruzzo  78/00  4  10  Attività consentita anche in unità immobiliari diverse dalla residenza. Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg continuativi.
Basilicata  8/08  4 / 6  8 / 12  6 camere / 12 posti letto consentiti solo in città sopra i 5000 ab. Inoltre, in questo caso, l'attività è consentita anche in unità immobiliari vicine all'abitazione del titolare.
Apertura minima 90 gg., massima 270 gg. anche non consecutivi.
Calabria  2/03  4  8  Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 60 gg. consecutivi. Divieto per l'esercente di gestire altri B&B.
Campania  5/01  3  6  Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg. consecutivi.
E. Romagna  16/04 art. 13 Dgr 2149/04  3  6  Divieto di permanenza oltre 60 gg. continuativi. Il soggiorno al medesimo ospite si può rinnovare dopo una pausa di almeno 5 gg.
Friuli V.G.  2/02 art. 81  4  8   
Lazio  13/07 - 16/08  3  6  Divieto di permanenza oltre 90 gg. consecutivi. Periodo di inattività dell'esercizio di almeno 120 gg. l'anno anche non consecutivi. Il periodo è ridotto a 30 gg. nei comuni privi di altre strutture ricettive.
Liguria  2/08 - 3/10  3     Deve essere presente obbligatoriamente una camera ad uso esclusivo del titolare.
Lombardia  15/07  3  12   
Marche  9/06  3  6  Divieto di permanenza oltre i 30 gg. consecutivi. Esercizio consentito anche in unità immobiliari distanti non più di 200 metri dall'abitazione principale.
Molise  13/2002  3  6  Divieto di permanenza degli ospiti oltre 90 gg. continuativi.
Piemonte  20/2000  3  6  L'apertura nell'anno non può superare i 270 gg. così articolati:
a) un periodo minimo di apertura continuativa di 45 gg.
b) i rimanenti periodi devono essere di 30 gg. ciascuno.
Puglia  17/01  6  10  Consentita anche in unità immobiliari a non più di 50 metri dall'abitazione del titolare.
Sardegna  27/98 - DGR 1/6 del 2001  3  6  Periodo di chiusura non inferiore a 60 gg., anche non continuativo.
Sicilia  32/2000  5  20   
Toscana  42/2000  6  12   
Prov. Trento  7/02 Dpp 28-149/leg. del 2003  3     Consentita anche in unità immobiliari separate a condizione che il titolare risieda in un comune della provincia e l'attività sia svolta per almeno 60 gg. anche non consecutivi nell'anno.
Prov. Bolzano  12/95 Dpp 32/96  6     6 camere o 4 appartamenti nello stesso edificio.
Umbria  18/06  3  8  Divieto di permanenza degli ospiti oltre 30 gg. consecutivi. Periodo di chiusura obbligatoria di 60 gg. anche non consecutivi (ridotto a 30 gg. nei comuni privi di strutture ricettive autorizzate). La legge regionale umbra permette di gestire in forma non imprenditoriale anche gli esercizi di affittacamere, le case e gli appartamenti locati ad uso turistico.
Valle d'Aosta  11/96  3  6  Consentita anche in unità immobiliari a non più di 50 metri dall'abitazione principale.
Veneto  33/02  3      


L'ATTIVITÀ OCCASIONALE DI B&B SENZA PARTITA IVA E IL REGIME FISCALE
[ Fonte Il Sole 24 ore del 22 aprile 2013 ]

In Breve - I proventi dell'attività di B&B, al netto delle spese inerenti documentabili, sono tassati come "redditi diversi" derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente. E' necessario che il gestore del B&B si doti di un bollettario per quetanziare l'incasso dei singoli corrispettivi. Il reddito del B&B sarà quindi la somma delle ricevute rilasciate, meno le spese documentate inerenti al B&B.
Nella maggior parte delle Regioni l'attività non viene considerata d'impresa, quindi non è necessario possedere partita IVA nè iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Tuttavia alcune Regioni consentono anche l'attività imprenditoriale.
Le procedure amministrative semplificate per l'apertura di un B&B trovano un analogo riconoscimento anche sotto il profilo tributario.
L'amministrazione finanziaria, infatti, si è occupata con due risoluzioni (180/E/1998 e 155/E/2000) di questo comparto economico, escludendo la soggettività imprenditoriale (con partita iva) del contribuente persona fisica che lo intraprende, purchè egli assecondi due sostanziali condizioni:
   saltuarietà delle prestazioni di servizio;
   assenza di mezzi organizzati.
In proposito, si evidenzia che le Regioni qualificano l'attività ricettizia come B&B se per il suo svolgimento vengono impiegate stanze (e correlati posti letto) in un numero non superiore a quello prefissato dalla rispettiva legge.
Inoltre, nell'unità abitativa viene solitamente presupposta la presenza del proprietario che, nell'assistere gli ospiti si avvale eventualmente di altri componenti del proprio nucleo familiare.
Tuttavia, questi compediati requisiti amministrativi assumono soltanto un valore di indizio circa il rispetto del perimetro, come sopra delineato ai fini tributari, dall'amministrazione finanziaria. Secondo la quale, il numero delle stanze utilizzate non comporta in sé alcuna implicazione fiscale (essendo quindi ammissibile lo svolgimento dell'attività in unità immobiliari di particolare ampiezza quali dimore storiche, castelli e similari), come pure non rileva la consistenza economica dei beni e/o del numero dei soggetti impegnati nel disbrigo dei servizi (ad esempio, oltre ai parenti del proprietario si ritiene che possano essere occasionalmente impegnati anche soggetti terzi rispetto al nucleo familiare), purchè il loro utilizzo non sia organizzato in modo stabile e professionale. Pertanto, se nel corso dell'anno risulta verificato il parametro della discontinuità (ovvero, dell'occasionalità) nell'erogazione delle prestazioni, il contribuente è esonerato dall'attivazione della partita iva e da tutte le implicazioni formali (registri, libri contabili, etc.) e sostanziali che da essa scaturiscono.
In questo contesto occorre tuttavia adempiere a tutti gli ordinari obblighi ai fini IRPEF, consistenti nel dichiarare i proventi, così realizzati, come "redditi diversi", derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente (lettera i, comma 1, art. 67, Tuir).
Essi vanno trascritti nel quadro RL - sezione IIA - di Unico Persone Fisiche (in alternativa è utilizzabile anche il modello 730, quadro D, rigo D5) e assoggettati a tassazione al netto delle spese inerenti.
In via di principio, queste "spese inerenti" sono tutte quelle che si rendono inevitabili per lo svolgimento dell'attività (comma 2, art. 71, Tuir), come ad esempio:
   approvvigionamento di generi alimentari;
   materiale per la pulizia e suoi addetti;
   utenze domestiche.
In particolare, in relazione ai costi sostenuti per l'acquisto di beni destinati ad essere utilizzati per più anni (quali, ad esempio, mobilio e attrezzatura da cucina) e che assumono, quindi, valenza di oneri a carattere pluriennale, la deduzione sarà fatta secondo un criterio di proporzionalità in ciascun periodo di imposta eventualmente mutuando la tempistica dei piani di ammortamento prevista in via ordinaria per tipologia di bene, dal DM 31/12/1988.
Nonostante la snellezza degli adempimenti formali è comunque necessario che il contribuente, soprattutto ai fini di un controllo fiscale, si doti di un seppur minimo supporto documentale predisponendo un "bollettario madre-figlia" per quietanzare l'incasso dei singoli corrispettivi (è dovuta eventualmente l'applicazione di una marca da bollo di 1,81 euro per importi superiori a 77,47 Euro). Parimenti, egli dovrà procurarsi e conservare la documentazione concernente le spese effettuate, come fatture, scontrini, bollette e ogni altro documento funzionale allo scopo.

L'AFFITTACAMERE - IL B&B PROFESSIONALE
Aprire un'attività di Affittacamere è l'alternativa per chi vuole esercitare in forma di impresa un'attività paragonabile al B&B ma senza le limitazioni imposte al B&B.
L'Affittacamere può infatti offrire fino a 6 camere per gli ospiti, suddivise anche in più unità nello stesso stabile, in genere senza limitazioni relative al numero di posti letto e temporali.
Anche l'apertura di un Affittacamere è soggetto a SCIA da inviare per via telematica al SUAP del Comune in cui viene aperta l'attività.
Trattandosi di un'attività d'impresa è ovviamente richiesta l'iscrizione al registro delle imprese con tutti i conseguenti adempimenti fiscali eprevidenziali.

IL CONDOMINIO NON È UN VINCOLO ALL'APERTURA DI UN B&B
Il condomino che intende aprire un B&B non ha l'obbligo di richiedere l'autorizzazione all'assemblea condominiale.
Il proprietario dell'appartamento deve però verificare che il proprio regolamento condominiale non contenga comunque divieti di svolgere un'attività di B&B o un'attività ad essa riconducibile (Pensione, Affittacamere).
Su questa questione si è espressa la Corte Costituzionale con sentenza numero 369 del 14/11/2008, dichiarando l'incostituzionalità di una norma della Regione Lombardia che subordinava l'apertura di un B&B all'autorizzazione dell'assemblea condominiale.
La Corte ha anche ricordato che non si possono porre limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le predette limitazioni non siano specificatamente accettate nei singoli atti d'acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio. E' quindi necessario che le eventuali limitazioni (nel nostro caso non adibire un il proprio appartamento a bed and breakfast) siano contenute nei regolamenti di condominio di natura contrattuale, cioè in quelli predisposti dai costruttori dell'immobile prima della vendita dei singoli appartamenti (ed espressamente richiamati negli atti di vendita), oppure in quelli approvati e sottoscritti da da tutti i condomini.

TASSE E BALZELLI - (Il canone RAI aumentato per i B&B)
Purtroppo esiste una Legge Nazionale che impone di pagare un canone speciale RAI a chi detiene più apparecchi televisivi destinati a fini di lucro all'interno della propria abitazione.
La legge viene applicata a diverse categorie "commerciali" tra le quali rientrano anche gli Affittacamere e i B&B.
E i gestori di B&B si ribellano a quello che sembra un balzello iniquo rispetto ad una attività "occasionale" e "non professionale".
Partiamo da qui nel fare il punto della situazione rispetto al pagamento del CANONE RAI ordinario o speciale che sia: "Chiunque detenga uno o più apparecchi atti o adattabili alla ricezione di radioaudizioni è OBBLIGATO al pagamento del canone di abbonamento".
Il pagamento del canone RAI è innanzitutto una imposta sul possesso di un apparecchio, non sul suo utilizzo.
Cioè a dire qualora l'apparecchio non venisse utilizzato per il fine per il quale è stato progettato, il solo fatto di detenerlo comporta il pagamento del canone RAI. Questa norma è sancita dal R.D.L.21/02/1938 n. 246 (convertito in L. 4 giugno 1938, n. 880).
Per quanto riguarda le tipologie di canoni di abbonamento ne esistono due, ovverosia l'abbonamento ORDINARIO e l'abbonamento SPECIALE.
Il primo è richiesto per la detenzione, nell'ambito familiare, di uno o più apparecchi atti alla ricezione delle trasmissioni radiotelevisive; il versamento di tale abbonamento è unico e copre tutti gli apparecchi posseduti o detenuti dal titolare nella propria residenza o in abitazioni secondarie non esistono più i canoni sulle seconde case).
L'abbonamento SPECIALE riguarda invece la detenzione di uno o più apparecchi televisivi in locali pubblici o aperti al pubblico o comunque al di fuori dell'ambito familiare ovvero per scopo di lucro diretto o indiretto.
Le tariffe per tale abbonamento sono fissate annualmente con decreto del Ministero delle Comunicazioni il quale prevede cinque differenti categorie per ciascuna delle quali è previsto il pagamento di un determinato canone annuale.
Fatta questa premessa sull'abbonamento Rai, necessaria per meglio comprendere la natura di tale imposta, si evince che per quanto concerne l'attività di affittacamere è certamente dovuto il canone speciale in quanto espressamente previsto dal Decreto Ministeriale, che identifica tale attività facendola rientrare nella categoria d) nel caso di possesso di un numero di televisori tra 1 e 10, e nella categoria e) nel caso di strutture ricettive con un solo televisore.
Tutti gli esercenti l'attività imprenditoriale di affittacamere dovranno perciò, in caso di detenzione di apparecchi tv all'interno della loro struttura e previa richiesta di nuovo abbonamento presso la sede Rai competente, versare il canone speciale.
Per quanto riguarda invece il B&B, sia la legge sia il decreto ministeriale nulla dicono.
La Rai ha interpretato tale silenzio facendo rientrare l'attività di Bed & Breakfast nella nozione di attività alberghiera (equiparandola a quella di affittacamere), ritenendo perciò che il possesso di apparecchi televisivi all'interno di tali strutture sia assimilabile alla detenzione di TV fuori dall'ambito familiare.
A fronte delle osservazioni delle Associazioni di B&B con cui si specificava che nella quasi totalità dei casi l'esercizio dell'attività di B&B si svolge in case di residenza ed in ambito strettamente familiare (così come d'altra parte prescritto dalle norme regionali in materia), la Rai ha infatti ribadito che in tutti i casi in cui l'apparecchio sia installato in locali che ne permettono la visione ai clienti, è dovuto non già il canone ordinario ma bensì quello speciale il cui importo è stabilito annualmente con decreto del Ministero delle Comunicazioni.
La Rai ha precisato che, attesa la natura erariale del canone, la normativa succitata (R.D.L. n. 246/1938 e D.L.Lt. n. 458/1944) non può ritenersi derogata dalle leggi regionali in materia di B&B ed, in particolare, che il riferimento all'"ambito familiare" contenuto nell'art. 2 del citato D.L.Lt. ha un significato diverso da quello contenuto nella normativa regionale sui B&B: nel primo caso infatti starebbe ad indicare la detenzione dell'apparecchio televisivo per uso non privato mentre nel secondo caso si riferirebbe alla ricettività dei clienti all'interno della propria abitazione.
A supporto di tale valutazione la Rai ha fatto sapere che lo stesso Ministero delle Comunicazioni, con propria nota del 19 novembre 2004 n. 0020677, ha confermato per i B&B l'obbligo di corrispondere il canone di abbonamento speciale.
A fronte di tali osservazioni si ritiene perciò che:

a) B&B, con o senza partita iva, i quali detengono televisori nella propria abitazione ma non nei luoghi destinati all'attività ricettiva (perciò non nelle camere destinate agli ospiti né nei locali comuni, come ad es. la stanza per la colazione) non devono pagare il canone speciale ma solo quello ordinario.
b) B&B, con o senza partita iva, i quali detengono televisori nelle propria abitazione in locali che permettano la visione anche ai clienti dovranno pagare il canone speciale come B&B.
c) B&B, con o senza partita iva i quali detengono televisori sia in locali destinati ai soli ospiti (camere) sia in locali destinati esclusivamente alla propria famiglia dovranno pagare sia il canone speciale sia quello ordinario.
Se è vero che, contrariamente ad una attività commerciale, l'esercizio di un B&B prevede una attività saltuaria di alloggio e prima colazione ed è, per definizione, una attività occasionale, non esercitabile come professione abituale, che viene svolta avvalendosi esclusivamente della normale organizzazione familiare (art 2, secondo comma L.R. 78/00), non si può tuttavia negare che, la televisione in camera o ubicata in una apposita stanza, se regolarmente funzionante, crei un valore aggiuntivo al soggiorno e quindi, sia in grado di realizzare un lucro diretto: una tariffa più elevata; ovvero indiretto se, ad esempio, ne viene solo comunicata l'esistenza a fini promozionali.
Di conseguenza, nel formulare l'eventuale l'interpello occorrerà soprattutto fornire una adeguata motivazione circa l'inesistenza di questo cosiddetto lucro diretto o indiretto e ci si potrà battere, con più successo, per l'apparecchio ubicato in stanze comuni alla famiglia ed ai turisti, rispetto a quelli sistemati nella singola camera autorizzata per l'ospitalità.
Quindi, prima di pagare il canone speciale, è necessario che i gestori valutino se effettivamente i televisori detenuti all'interno delle loro abitazioni siano allocati in posizione tale da permetterne la visione ai clienti della propria struttura.
Nel caso i televisori non siano presenti nei locali destinati all'alloggio e alla colazione dei clienti, ma siano installati in locali ad uso esclusivo della propria famiglia, il B&B è tenuto a pagare il solo canone ordinario.
Qualora vi siano "obiettive condizioni di incertezza" nella normativa, il contribuente può rivolgere un quesito all'amministrazione finanziaria, che è tenuta a rispondere entro 120 giorni altrimenti si applica la regola del "silenzio-assenso".
RIASSUMENDO:
a) B&B, con o senza partita iva, i quali detengono televisori nella propria abitazione ma non nei luoghi destinati all'attività ricettiva (perciò non nelle camere destinate agli ospiti né nei locali comuni, come ad es. la stanza per la colazione) non devono pagare il canone speciale ma solo quello ordinario.
b) B&B, con o senza partita iva, i quali detengono televisori nelle propria abitazione in locali che permettano la visione anche ai clienti dovranno pagare il canone speciale come B&B.
c) B&B, con o senza partita iva i quali detengono televisori sia in locali destinati ai soli ospiti (camere) sia in locali destinati esclusivamente alla propria famiglia dovranno pagare sia il canone speciale sia quello ordinario.
Nel 2012 per le ipotesi b) e c) occorre ricordare che il canone speciale è parametrato al numero di televisori posseduti (1 tv = 200,91 €; da 2v a 10 TV = 401,76 €) e, qualora il B&B abbia partita iva, potrà essere dedotto dal reddito d'impresa e la relativa IVA dell'abbonamento, dal conto IVA.

TASSE E BALZELLI - Il canone SIAE
Il canone SIAE è obbligatorio per tutti quegli esercizi a carattere imprenditoriale nei quali "per l'esecuzione a mezzo di apparecchi radioriceventi sonori, muniti di altoparlante, di opere radiodiffuse, è dovuto all'autore un equo compenso che è determinato periodicamente dall'accordo tra la Società Italiana degli Autori ed Editori e la rappresentanza dell'associazione sindacale competente". (Art. 58 della L. n. 633 del 22 aprile 1941).
Di fatto, e sembra assurdo, anche la suoneria d'attesa per una segreteria telefonica di un pubblico ufficio o di una azienda, è soggetta al pagamento dei diritti d'autore qualora i suddetti non siano scaduti.
Così come per il Canone RAI, il pagamento del quale riguarda anche i B&B che vengono considerati dalla Agenzia delle Entrate come attività imprenditoriali, anche il pagamento del Canone SIAE soggiace alle stesse regole.
Vediamo un po' in cosa consistono e se esiste, nel rispetto delle stesse, il modo per non dovere versare questo ulteriore obolo.
La SIAE ritiene applicabile, secondo l'art. 58 della n. 633/1941, il canone ai B&B e agli affittacamere nei casi di presenza di televisori o altri apparecchi atti alla radiodiffusione all'interno delle stesse.
Alla constatazione della detenzione di apparecchi tv o di radiodiffusione procedono i dipendenti della SIAE.
Si tratta dunque di verificare in che modo possa essere inquadrata l'attività ricettiva di strutture di B&B e affittacamere in relazione a tale aspetto e quali pretese possano essere avanzate nei confronti della SIAE e di eventuali controlli.
Se per il canone RAI le disposizioni normative si attenevano all'ambito relativo alla somministrazione di servizi a scopo di lucro, continuativo o meno, per quanto riguarda il canone SIAE si prende in esame la definizione di Pubblico Esercizio come attività imprenditoriale sottoposta a speciale disciplina amministrativa di polizia.
Sotto il profilo sostanziale di pubblico esercizio c'è sempre una attività privata continuativa svolta a scopo di lucro o organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o servizi.
La peculiartà, nel caso dei B&B e di attività imprenditoriali destinate alla ricettività, è quella che tali esercizi sono sottoposti ad una ulteriore regolamentazione posta in essere dalle norme di pubblica sicurezza.
La legge impone infatti all'esercente un particolare adempimento amministrativo che si concreta in un accertamento permissivo di pubblica sicurezza o in un obbligo di denuncia da parte del soggetto allorchè una determinata attività economica sia svolta mediante apprestamento di beni o servizi al pubblico direttamente incidenti sull'incolumità personale, sulla sanità fisica, sulla fede pubblica, sulla certezza dei traffici, etc...
Per verificare se il B&B rientra nella suddetta nozione si deve fare necessario riferimento al Capo II della L. n. 773 del 1931 (TULPS) che disciplina, ai fini della sicurezza, proprio gli esercizi pubblici.
In particolare il 1° comma dell'art. 108 prevedeva testualmente che "Non si può esercitare l'industria di affitta camere o appartamenti ammobiliati o altrimenti dare alloggio per mercede, anche temporaneamente o a periodi ricorrenti, senza preventiva dichiarazione all'autorità locale di pubblica sicurezza".
Pur essendo stato abrogato tale comma dal Dpr n. 311/2001 - limitatamente alla previsione della necessaria preventiva dichiarazione all'autorità di pubblica sicurezza - la qualifica di pubblico esercizio non viene meno comunque per le attività in esso indicate.
Le stesse attività infatti sono sottoposte alle altre norme del TULPS (ad es. proprio il II° comma dello stesso articolo prevede che il questore possa vietare in qualsiasi tempo ed in taluni specifici casi l'esercizio delle attività di cui al 1° comma, mentre l'art. 109 richiede, per poter consentire l'alloggio ai clienti, l'esibizione di un documento di identità e la comunicazione alla pubblica sicurezza da parte degli esercenti dei nominativi degli alloggiati entro le 24 ore).
Ciò premesso si può ragionevolmente affermare che il B&B, solo recentemente introdotto quale nuova forma di ricettività extralberghiera (Codice Turismo, allegato al decreto Legislativo n° 79 del 23 maggio 2011) [IL CODICE DEL TURISMO E' STATO ABROGATO NEL 2012 NDR], possa ben rientrare nella nozione di "alloggio dato per mercede anche temporaneamente o a periodi ricorrenti" di cui al predetto I° comma dell'art. 108, e pertanto sia da considerare quale pubblico esercizio, anche ai fini dell'applicazione dell'art. 58 della L. n. 633/1941 (legge SIAE).
A fronte di tali osservazioni, analogamente a quanto già indicato per il pagamento del canone RAI speciale:
a) i B&B, con o senza partita iva, i quali detengono televisori nella propria abitazione ma non nei luoghi destinati all'attività ricettiva (perciò non nelle camere destinate agli ospiti né nei locali comuni, come ad es. la stanza per la colazione) non devono pagare i diritti SIAE.
b) I B&B, con o senza partita iva, i quali detengono televisori nelle propria abitazione in locali che permettano la visione anche ai clienti (in locali destinati ai soli ospiti o in locali "promiscui") dovranno pagare diritti SIAE.
c) Gli affittacamere che detengono uno o più televisori sono tenuti al pagamento dei diritti SIAE. L'entità dei diritti, in assenza di una previsione normativa, dovrà essere stabilita previo accordo con la sede locale SIAE.
I diritti variano infatti a seconda del numero dei televisori o comunque degli apparecchi idonei alla radiodiffusione. In ogni caso prima di pagare o comunque prendere contatti con le sede locale della SIAE è necessario che i gestori valutino se effettivamente i televisori o comunque altri apparecchi radioriceventi sonori detenuti all'interno delle loro abitazioni siano allocati in posizione tale da permetterne la visione o l'ascolto ai clienti della propria struttura. Nel caso i televisori o gli altri apparecchi non siano presenti nei locali destinati all'alloggio ed alla colazione dei clienti, ma siano installati in locali ad uso esclusivo della propria famiglia, il B&B non è tenuto a pagare i diritti SIAE.

approfondimenti specifici per la regione Puglia

fonte: bed_and_breakfast.it

La materia condominiale trae le sue fonti dall’applicazione delle norme di Legge, in particolare dal Codice Civile nei suoi articoli dedicati a Comunione e Condominio e relative Disposizioni Attuative.
Il Codice Civile racchiude le norme sulla Comunione negli Artt. dal 1100 al 1116, mentre dal 1117 al 1139 si norma il Condominio, a cui il Legislatore, essendo una fattispecie particolare di Comunione, ha dedicato appositi articoli ad hoc. Pertanto ove la materia non sia specificamente normata negli articoli del Condominio, e soltanto in questo caso, si deve fare riferimento alla più generale normativa della Comunione.
In subordine gerarchico dal Codice Civile si applicano le norme dello specifico Regolamento Condominiale, se esistente, che sia esso Contrattuale o non Contrattuale.
Nonostante la generale sudditanza del Regolamento di Condominio rispetto alla Legge, lo stesso Codice Civile all’art. 1138 4°c. CC prevede una serie di casi in cui tale Regolamento può agire in deroga alle norme del Codice, operando in maniera difforme da esso seppur all’interno di limiti ben definiti. Rilievo importante è costituito dal fatto che di fatto sono più ampie le possibilità concesse alle deroghe di un Regolamento Contrattuale rispetto a quello assembleare. Infatti pur se i divieti dell’art. 1138 sono assoluti e per tutti, è anche vero che un regolamento assembleare deve rispettare inoltre una ulteriore serie di norme a cui un Regolamento contrattuale può derogare.
Per tale motivo gli articoli del Codice Civile si possono distinguere in articoli “derogabili” e “non derogabili” a seconda della possibilità concessa al Condominio di operare in maniera difforme dal dettato generale.
La distinzione è importante, perché l’operare in maniera difforme da norme inderogabili comporta la nullità dell’operazione, mentre operare in deroga a ciò che è previsto è del tutto legittimo, salvo il pregiudizio eventualmente arrecato ai diritti individuali ed esclusivi. Rileva sottolineare che una eventuale delibera nulla lo è per sempre, senza prescrizione.
Di seguito una tabella riassuntiva di quali sono gli articoli inderogabili per i quali non è permesso operare in maniera difforme.

Articolo Norma Argomento Commento sintetico
Art. 1118 2°c. Diritti dei Partecipanti Assemblea Il diritto di proprietà delle parti comuni è irrinunciabile e pertanto il condomino non può sottrarsi al sostenimento delle spese per la conservazione e il mantenimento delle stesse
Art. 1119 Indivisibilità delle Parti Comuni Norma Generale Le parti comuni sono indivisibili. Con la riforma del 2012 è aggiunta la necessaria decisione unanime di tutti i condomini per procedere ad una divisione sempre rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari. Ad ulteriore approfondimento rileva che non tutte le parti comuni sono divisibili, ad esempio un impianto idrico o fognario che, se diviso, perderebbe la sua funzione unitaria ed idonea all’assolvimento del servizio per cui è previsto. Altrettanto indivisibili i tetti, le scale, gli androni, i cortili, le porzioni di piano ove tale divisione pregiudichi l’uso, l’accesso, il godimento agli altri condomini limitandoli nei loro diritti.
Art. 1120 Innovazioni Riparto spese Questo articolo stabilisce le maggioranze qualificate necessarie per l’approvazione delle “Innovazioni”, genericamente indicate nel 5° c dell’art. 1136 CC, vale a dire maggioranza dei presenti che rappresenti 2/3 del valore dell’edificio
Art. 1129 Nomina dell’Amministratore Assemblea L’amministratore è obbligatorio se i condomini sono più di 8 (prima della riforma erano 4) Questo articolo ampiamente riscritto con la riforma del Condominio, fa riferimento alla  polizza professionale rc che può essere richiesta dall’Assemblea, le procedure di pubblicità a terzi mediante l’apposizione di apposite targhe negli spazi comuni, stabilisce l’obbligatorietà del c/c condominiale, il diritto dei condomini all’accesso agli atti, il divieto dei compensi per le gestioni in prorogatio, la durata dell’incarico di un anno, i motivi di revoca, anche per via giudiziaria, l’obbligo di trasparenza dei compensi indicati all’accettazione dell’incarico, nonché l’indipendenza nell’azione di riscossione forzosa dei crediti dai morosi, salvo sia stabilito diversamente dalla volontà assembleare.
Art. 1131 Rappresentanza Assemblea Questo articolo stabilisce che l’amministratore è il rappresentante del Condominio sia nei confronti dei partecipanti sia nei confronti dei terzi e pertanto può sia agire che essere convenuto in giudizio
Art. 1132 Dissenso Assemblea L’Articolo norma i casi di lite, sia attiva che passiva.  Il condomino dissenziente deve esprimere il proprio dissenso entro trenta giorni dal diniego (o astensione) espresso in assemblea o comunque entro trenta giorni dalla ricezione del verbale in caso di assenza. Se il Condominio perde la causa il dissenziente è esonerato dal sostenimento delle spese attraverso il diritto di rivalsa delle spese sostenute. Qualora la lite sia risultata vittoriosa, egli, pur dissenziente, è tenuto a rifondere le spese di giudizio che non si è riusciti a recuperare dalla parte soccombente in ossequio al principio che anch’egli beneficia degli effetti della vittoria della lite e deve concorrere alle spese sostenute e non recuperate.
Art. 1136 Costituzione e Validità dell’Assemblea Assemblea Si stabiliscono le modalità di convocazione e validità dell’assemblea, sia in prima che in seconda convocazione. La seconda convocazione non può essere effettuata lo stesso giorno ma va indetta entro 10 gg. Per la prima convocazione sono necessari la metà dei condomini e 2/3 dei millesimi. In seconda è sufficiente la presenza di 1/3 dei condomini ed 1/3 dei millesimi. Le delibere in prima convocazione sono valide se espresse dalla maggioranza dei presenti e più di 500/1000. In seconda convocazione sono sufficienti la maggioranza dei presenti e 1/3 del valore dell’edificio. Sono stabilite al 5° c. di questo articolo le maggioranze qualificate necessarie per le innovazioni (art. 1120 1°c) e che consistono nella maggioranza dei presenti e 2/3 del valore dell’edificio. Valgono tali maggioranze anche per la promozione di liti attive. Sono anche normate le ridotte maggioranze qualificate richieste per particolari interventi, quali quelli per le manutenzioni straordinarie o anche per le delibere in base all’art. 1120 2°c: sicurezza, abbattimento barriere architettoniche, realizzazione parcheggi, risparmio energetico, impianti tv; Art. 1122 ter: impianti di videosorveglianza Art. 1135 3°c.:  approvazione del rendiconto; Art. 1117 quater: promozione liti attive; Art. 1122 ter: impianti di videosorveglianza;  Per tutti questi interventi sono necessarie la maggioranza degli intervenuti e 501/1000. Qualora l’installazione degli impianti richieda interventi straordinari all’assetto delle parti comuni o al loro utilizzo, il richiedente deve darne comunicazione all’amministratore e l’Assemblea delibera nel merito le cautele e condizioni di messa in opera secondo le maggioranze del 5°c. (maggioranza presenti e 2/3 dei millesimi (art. 1122 bis 3°c.)
Art. 1137 Impugnazione delle Delibere Assemblea Le delibere sono obbligatorie per tutti. I dissenzienti e gli astenuti hanno 30 gg di tempo per rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per l’annullamento della decisione. L’azione di annullamento non sospende la delibera, che resta vigente fino a sentenza e pertanto è obbligato al rispetto anche il dissenziente, con riserva di rivalsa dei danni subiti in caso di vittoria.
Art. 72 Disp. Att Inderogabilità artt. 63 66 67 69 disp. Att. Regolamenti di condominio Questo articolo racchiude le inderogabilità elencate. In particolare il 63 si riferisce alla riscossione dei tributi e la sussidiarietà del recupero di coloro che sono in regola soltanto dopo aver agito contro i morosi. Inoltre si stabilisce che il nuovo condomino risponde per le passività del condominio uscente maturate nella gestione corrente e in quella precedente. L’art. 66 norma le modalità di convocazione dell’assemblea, che devono pervenire almeno 5 gg prima dello svolgimento della stessa. L’assemblea può essere richiesta anche da due o più condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. L’art. 67 stabilisce la rappresentanza in assemblea, unica in caso di comproprietari, che deve essere senza vincolo di mandato e concede il diritto di voto all’usufruttuario che partecipa alle spese. Non sono concesse deleghe all’amministratore. Infine l’art. 69 regolamenta le modifiche alle tabelle millesimali, possibili solo in caso di errore materiale, oppure per mutate condizioni dell’edificio, incremento o decremento di superfici, incremento o diminuzione del valore di oltre 1/5. Per le modifiche alle tabelle sono necessarie le maggioranze del 2° c. art. 1136 (  metà dei presenti e almeno 501/1000).
Art. 155 Disp. Att.  Vecchi regolamenti non legittimi Esprime l’illegittimità di vecchi regolamenti di condominio antecedenti il 1941 e quelli che non sono rispondenti all’art. 72 disp att all’art. 1138 ultimo comma (divieto di tenere animali in casa)
Se le suddette norma sono tutte inderogabili in forza dell’art. 1138 4°c. CC, per qualsiasi regolamento, sia esso assembleare che contrattuale, vale la pena soffermarsi anche sulle seguenti norme di carattere generale che un regolamento assembleare deve rispettare, salvo decisione unanime diversa, ma che, invece, possono essere derogate in tutto o in parte all’interno di un regolamento contrattuale:
Art. 1123 Riparto spese Riparto spese Si stabilisce che le spese per conservazione, manutenzione godimento delle parti e dei servizi comuni sono sostenute in proporzione alla propria quota di proprietà o all’uso che ciascuno può farne (ad esempio le scale sono ripartite tra i condomini della singola scala, il tetto tra quelli sottostanti)
Art. 1124 Scale ascensori Riparto spese Le scale e gli ascensori sono ripartiti metà in base alle quote di proprietà di chi le usa e metà in base all’altezza del piano. Si considera piano anche il seminterrato, la soffitta e qualunque altro livello raggiunto dalle stesse.
Art. 1125 Soffitti volte e solai Riparto spese Tali spese sono suddivise in parti uguali tra proprietari sovrastanti e sottostanti. Il sottostante pagherà per intero l’intonaco e la pittura, il sovrastante il pavimento (ed i propri impianti)
Art. 1126 Lastrici Solari Riparto Spese In caso di lastrici solari ad uso esclusivo, la spesa è sostenuta per 1/3 da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per i restanti 2/3 da tutti (compresi i primi) in proporzione del piano (vale a dire per millesimi di proprietà). La Legge equipara il concetto di uso esclusivo con quello di proprietà esclusiva.
Art. 1128 Deperimento oltre i ¾ del valore Ricostruzione o dismissione In caso di deperimento sostanziale dell’edificio per un valore diminuito di oltre i ¾, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali.  In caso il deperimento sia inferiore ciascuno concorre alla ricostruzione secondo le proprie quote. Chi non intende partecipare alla ricostruzione deve cedere i propri diritti, anche della proprietà esclusiva, a tutti gli altri condomini o anche a parte di essi. E’ utile rilevare che il presupposto del deperimento di oltre ¾ del valore dell’edificio, intrinsecamente, fa considerare sciolto il condominio riconducendolo al concetto di una proprietà indivisa sul suolo e sui materiali di risulta.

Di seguito alcuni esempi di delibere nulle per violazione degli articoli inderogabili:
a) Un condomino si rifiuta di partecipare alle spese VIOLAZIONE ART. 1138 2° c.
b) Un condomino si stacca dall’impianto centralizzato di riscaldamento e non ne vuole sostenere le spese di manutenzione Se è pur vero che egli non parteciperà alle spese di consumo gas, in quanto non usufruisce del servizio, egli è comunque tenuto a partecipare a tutte le spese di mantenimento e ripristino dell’impianto, considerato servizio unico e indissolubile non frazionabile . VIOLAZIONE ART: 1119
c) L’Assemblea delibera di installare una piscina: teste 80, presenti 40, millesimi presenti: 725/1000, favorevoli teste 23, millesimi 506 La delibera non è valida perché la maggioranza qualificata richiesta è di 667/1000, oltre alla metà +1 dei presenti. VIOLAZIONE ART. 1120
d) Condominio di 15 famiglie senza amministratore VIOLAZIONE ART. 1129, l’amministratore è obbligatorio con 9 proprietari.
e) Un assente si rivolge all’Autorità Giudiziaria per invalidare una delibera senza aver informato l’amministratore VIOLAZIONE ART: 1132 e 1137: egli deve obbligatoriamente contestare la decisione entro 30 giorni dal ricevimento del verbale di assemblea e deve ottemperare a tutti gli obblighi derivanti
f) Assemblea urgente convocata in 48 ore VIOLAZIONE ART. 1136. Sono necessari 5 gg di preavviso
g) Delibere in prima convocazione con maggioranza relativa inferiore ai 500/1000 VIOLAZIONE ART. 1136. In prima convocazione sono necessari 501/1000. La delibera può essere valida solo se l’Assemblea si è tenuta in seconda convocazione.
h)  Un condomino di propria iniziativa indice l’assemblea VIOLAZIONE ART. 66 Disp. Att. Per indire un’Assemblea, ritenuti vani i solleciti in al senso all’Amministratore, sono necessari almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore del fabbricato.
i) L’amministratore vota per delega di un proprietario VIOLAZIONE ART. 67 Disp. Att. Non sono concesse deleghe all’amministratore. Egli vota per sé solamente in caso sia proprietario di un immobile del condominio

Innumerevoli altri possono essere gli esempi di applicazione errata o incompleta di norme inderogabili che comportano la nullità dell’atto o della decisione.

Per legge il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma. Entro 60 giorni, il proprietario dovrà dare prova sia all’inquilino che all’amministratore di condominio di aver pagato l’imposta di registro. La prova deve essere documentale, quindi dovrà essere presentata loro la ricevuta di pagamento dell’imposta. Questa norma, oltre a tutelare le due parti, ha anche un’evidente finalità fiscale, volta a evitare l’evasione.

Per vari motivi, la registrazione del contratto non avviene sempre entro il termine previsto: cosa succede nel caso trascorrano più di 30 giorni?

L’ordinanza no. 20858 della VI Sezione Civile della Corte di Cassazione ha recentemente stabilito che la registrazione, avvenuta anche dopo i 30 giorni, ha effetto retroattivo e riesce a sanare il contratto di locazione dall’inizio. Ovviamente, dal punto di vista fiscale, sono previste sanzioni per il ritardo nell’adempimento.

Registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso abitativo
La registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso abitativo è implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale. Al contempo, mira a mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti. Questo stesso concetto vale anche per i contratti di locazione a uso commerciale.
Ciò significa che, se il contratto viene registrato dopo i 30 giorni stabiliti dalla legge, l’inquilino non potrà più pretendere la restituzione dei canoni versati nel corso del periodo cosiddetto in nero, almeno per quello coperto dalla registrazione tardiva.

Quali sono le sanzioni?
Il proprietario di casa che registri il contratto tardivamente dovrà pagare allo Stato le sanzioni tributarie per l’evasione fiscale che ha generato fino a quel momento.
Mediante il ravvedimento operoso, l’inquilino potrà mettere in regola la sua posizione pagando una multa ridotta rispetto a quella ordinaria. La sanzione ordinaria infatti può raggiungere il massimo del 240% dell’imposta dovuta, ma ci sono dei casi in cui è possibile ridurla.  Ecco quali sono:

•    la registrazione tardiva del contratto di locazione avviene entro i 30 giorni dopo i termine per la registrazione: la sanzione è ridotta al 6% del minimo;
  

•    la registrazione del contratto di locazione viene eseguita con un ritardo massimo di 90 giorni dalla scadenza del termine: la sanzione è ridotta al 12% del minimo;
  

•    la registrazione tardiva del contratto di locazione si produce entro un anno: la sanzione è ridotta al 15%;
  

•    la registrazione del contratto di affitto si compie entro due anni: la sanzione è ridotta al 17,14%;
  

•    la registrazione tardiva del contratto avviene dopo due anni: la sanzione è ridotta al 20%;
  

•    la registrazione del contratto di locazione si realizza dopo la scoperta della violazione: la sanzione è ridotta al 24%.
  

(Fonte: blog.mioaffitto.it)

Che cosa rischia chi non registra il contratto di locazione?

Affitto senza contratto, irregolare, con contratto non registrato, in nero: sono molti i termini per indicare il fenomeno degli affitti illegali. Negli ultimi anni in Italia, grazie alla semplificazione, alla riduzione del peso fiscale e all’inasprimento delle sanzioni in caso evasione, il numero di affitti irregolari sta diminuendo. Le sanzioni previste possono essere davvero pesanti: per questo, prima di decidere di affittare la propria casa, è utile aver presenti tutti gli aspetti legali e i rischi che si corrono se non vengono rispettate le procedure previste.

In caso di affitto non dichiarato, le conseguenze riguardano sia il padrone di casa sia l’inquilino. Bisogna fare una prima distinzione tra conseguenze di natura civilistica (cosa ne sarà del contratto stipulato dalle due parti) e conseguenze di natura tributaria o fiscale (i rapporti con l’Agenzia delle Entrate). Entrambi questi aspetti del diritto devono essere valutati attentamente per evitare il verificarsi di problematiche per tutte e due le parti.

Il codice civile definisce contratto di affitto «l’accordo con il quale il locatore, che sarà il proprietario dell’immobile, si impegna a garantire il godimento del bene in oggetto, a favore del conduttore o locatario. Quest’ultimo si impegna a versare, a cadenza stabilita in contratto, un prezzo chiamato canone di locazione. Questo sarà il corrispettivo per il proprietario dell’immobile per poter usufruire del bene».

L‘affitto non registrato prevede sanzioni sia per l’inquilino che per il padrone di casa poiché, sostanzialmente, si tratta di un caso di evasione nel pagamento dell’imposta di registro. Se l’Agenzia delle Entrate scopre che non è stata pagata l’imposta in relazione a uno specifico contratto di affitto, ha il diritto di esigere il pagamento della stessa con una sanzione, a carico di locatore e conduttore. La legge impone al padrone di casa di registrare l’affitto entro 30 giorni dalla firma del contratto, comunicandolo poi all’ inquilino e all’amministratore di condominio nei successivi 60 giorni.

È concesso regolarizzare l’affitto anche in un secondo momento, ossia in ritardo rispetto ai 30 giorni previsti dalla legge: se si registra il contratto entro un anno è possibile servirsi del ravvedimento operoso, che permette di pagare una sovrattassa inferiore. Per evitare ripercussioni sul piano sanzionatorio, l’inquilino può di sua spontanea volontà registrare il contratto e poi richiedere il rimborso dell’imposta al proprietario.

Il proprietario che non indichi nella dichiarazione dei redditi i canoni di affitto che riceve sarà soggetto a sanzioni che vanno dal 60% al 120% dell’imposta evasa. Se invece dichiara un canone inferiore a quello effettivamente percepito può andare incontro a sanzioni che vanno dal 90% al 180%.

Conseguenze contrattuali dell’affitto in nero

Il valore di un affitto non registrato è nullo: il padrone di casa non potrà mandare via l’inquilino nemmeno se il contratto è in scadenza o se l’inquilino non paga l’affitto. Potrà solo procedere con un autonomo giudizio ordinario (con tempi e costi notevolmente differenti) volti a far dichiarare l’occupazione senza autorizzazione.

Le conseguenze per l’inquilino, in caso di evasione fiscale, sono di minor gravità rispetto a quelle che pesano sul proprietario. Esse riguardano, fiscalmente, la mera circostanza in cui non c’è stata registrazione del contratto di affitto. In questo caso, anche l’affittuario dovrà rispondere fiscalmente delle sanzioni. Si tratta di un’ipotesi di responsabilità solidale di proprietario e inquilino, per cui lo Stato potrà richiedere il pagamento, alternativamente, ad entrambi i soggetti.

L’inquilino potrà chiedere, entro 6 mesi dalla scadenza del contratto, il rimborso delle eventuali somme maggiori versate rispetto a quelle previste dalla legge per la tipologia contrattuale in questione. Sarà compito del giudice stabilire la misura del canone dovuto e decidere eventuali risarcimenti.
Da questo punto di vista la mancata registrazione di un contratto di affitto crea più problemi al padrone di casa che all’inquilino. Infatti potrebbe succedere che, dopo avere firmato il contratto, l’inquilino possa pagare una cifra inferiore senza rispettare l’accordo. In questo caso il giudice ha la facoltà di negare al locatore la possibilità di presentare un ricorso per decreto ingiuntivo e, eventualmente, confermare anche il minor importo corrisposto dal conduttore se in linea con i prezzi di mercato.

(fonte: blog.mioaffitto.it)

Uno dei problemi maggiormente avvertito nei condomini è quello delle immissioni rumorose, una questione che molto spesso porta i vicini e gli amministratori sui banchi delle aule giudiziarie.

Per quanto riguarda la legge, la norma principale è l’art. 844 cod. civ., che recita:
   «Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi».
Per stabilire se i rumori sono davvero molto alti e quindi disturbano il riposo degli altri vicini, bisogna tenere conto, caso per caso, sia dei singoli rapporti condominiali, sia delle destinazioni urbanistiche e del regolamento condominiale nonché, in via prioritaria, del primario bene della salute (art. 32 Costituzione) che, nell’ambito della tutela dei diritti assoluti assicurata dagli artt. 2043 e 2058 c.c., deve essere protetto contro qualsiasi attività possa menomarlo (Cass. Civ., 11 aprile 2006 n. 8420).
In caso di rumori molto alti il Giudice può individuare e imporre in via coercitiva i mezzi necessari (es. coibentazioni/insonorizzazioni acustiche, intubazioni, ecc.) per ricondurre l’attività aggressiva nei limiti del diritto e può risarcire, anche in via “equitativa” (per danno da “stress”), i danni subiti (Cass. Civ., 2 giugno 2005 n. 8999).

I rumori hanno un due limiti: la normale tollerabilità e le previsioni regolamentari. É possibile infatti che il regolamento del condominio stabilisca delle ore di assoluto riposo (ad es. nelle ore… qualsiasi rumore o suono, naturale o artificiale, dovrà essere attenuato in modo tale da non arrecare alcun pregiudizio ai vicini).

Quando scatta il disturbo alla quiete e al riposo delle persone in caso di rumori prodotti in condominio?
Per giurisprudenza costante, il disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone punibile ai sensi dell’art. 659 c.p. sussiste quando sia presente e possa essere dimostrato in concreto l’idoneità dei rumori a disturbare una indeterminata pluralità di persone. In particolare, quando si tratti di rumori provocati in uno stabile condominiale è necessario che essi siano idonei a violare la quiete o impedire il riposo degli occupanti di tutto il condominio, o quantomeno della maggior parte di essi, ovvero che siano idonei a recare disturbo a persone residenti nelle vicinanze”.

In sostanza: se il disturbo è lamentato da uno solo dei condomini, si è in presenza solamente di un illecito civile, non di un reato.
(Un esempio recente: La Corte di Appello di Cagliari con la sentenza n. 44/2017 ha assolto un condòmino che era stato denunciato dall’inquilino dell’appartamento situato al piano inferiore per aver prodotto “insopportabili rumori nelle ore notturne – provocati da cadute di oggetti pesanti sul pavimento, spostamento di sedie, musica ad alto volume e schiamazzi”  – mentre gli altri condòmini non avevano avuto modo di lamentare episodi di disturbo a lui attribuibili)     
Il fatto illecito in questione si configura soltanto quando l’immissione rumorosa è tale da produrre un disturbo diffuso e generalizzato delle occupazioni o del riposo di una moltitudine di persone, anche se a lamentarsene effettivamente sia una sola persona.
Così, ad esempio, non può considerarsi responsabile di disturbo della quiete pubblica il vicino i cui figli giocano a calcio e fanno la lotta sul terrazzo. Affinché sussista la responsabilità penale dell’autore della condotta deve infatti ricorrere una situazione di fatto di oggettiva e concreta idoneità dei rumori ad arrecare fastidio ad una parte notevole degli occupanti dello stesso edificio.

(fonte: blog.mioaffitto.it)

A partire da gennaio 2019 arriva la fatturazione elettronica anche per il condominio. Ad annunciarlo sono il provvedimento n. 89757/2018 e la circolare n. 8/E del 2017 con cui l’Agenzia delle Entrate che chiarisce le specifiche tecniche per l’emissione e la ricezione delle fatture elettroniche per cessazione di beni e prestazioni di servizi.

L’obbligo
Tutti i soggetti passivi IVA con l’arrivo del nuovo anno dovranno attenersi a tali obblighi: tra i contribuenti figurano anche gli amministratori di condominio. Chiunque debba emettere fatture elettroniche B2B (business to business) ovvero B2C (business to consumer) dovrà usare una piattaforma digitale con gli stessi requisiti legali previsti per creare, gestire, sottoscrivere e conservare le fatture in possesso del Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate.

Il sistema di interscambio
Ma cos’è il Sistema di Interscambio (SDI)? È la piattaforma messa a punto dall’Agenzia delle Entrate al fine di semplificare i nuovi adempimenti in termini di fatturazione elettronica. Nasce nel 2015 a seguito dell’entrata in vigore dell’obbligo della fattura elettronica nei confronti della Pubblica Amministrazione con la cosiddetta Fattura PA con l’obiettivo di facilitare i contribuenti obbligati e i loro intermediari, nella generazione, trasmissione e conservazione della fattura elettronica.

Lo SDI consente quindi di:
   ricevere le fatture sotto forma di formato xml;
   effettuare controlli sui file ricevuti;
   inoltrare le fatture;

Tramite lo SDI le fatture possono essere inviate alla piattaforma tramite:
   Pec;
   procedura WEB o APP;
   previo accredito al SDI, mediante applicazione web service;
   sistema di trasmissione dati tramite terminali remoti (Ftp);

Attraverso lo SDI sarà quindi possibile generare la fattura elettronica nel formato Xml e sempre attraverso lo SDI la stessa fattura generata sarà inviata al sistema di Interscambio.

Quali dati nella fattura elettronica
Quali sono i dati che non possono mancare nella fattura elettronica (che può essere ordinaria, semplificata o PA)?
   dati personali dell’emittente: ragione sociale, Partita IVA, codice fiscale, indirizzo legale;
   dati del cliente: oltre alle suddette informazioni è necessario indicare il codice destinatario, fondamentale per l’invio della fattura elettronica tramite il sistema d’interscambio;
   dati rilevanti per la fattura: numero, data di emissione, importo per i beni e i servizi oggetto del pagamento; aliquota IVA. Inoltre bisogna indicare se eventualmente sono state applicate delle esenzioni (indicando in tal caso la norma di legge di riferimento), o anche lo Split Payment;
   causale;
   dati contratto: questi sono richiesti solo per le fatture elettroniche che fanno riferimento ad opere pubbliche o anche ad interventi finanziati da contributi comunitari. Nel dettaglio, in questi casi va indicato il codice GIP (codice identificativo di gara) e il codice CUP (codice unico di progetto), in mancanza dei quali le Pubbliche Amministrazioni non potranno procedere con il pagamento della fattura.

La procedura
La fattura elettronica elaborata dal servizio dell’Agenzia delle Entrate può essere salvata sul proprio computer cliccando su “Salva XML” (eXtensible Markup Language), ovvero l’unico formato accettato dal sistema di interscambio.
Una volta scaricato il file questo va sottoscritto con la firma digitaletramite un apposito software, dopodiché sarà pronto per essere inviato. La fattura elettronica firmata digitalmente può essere inviata sempre tramite il servizio dedicato nell’area personale dell’Agenzia delle Entrate, scegliendo l’opzione “Trasmissione” e inserendo il file .xml.
Dopo aver cliccato su “Invia” il mittente riceverà la conferma di trasmissione – nella quale sono indicate data, ora e codice ID – e potrà monitorarla nell’area dedicata presente nell’area personale.
Il Sistema non ha alcun ruolo amministrativo e non assolve compiti relativi all’archiviazione e conservazione delle fatture. Quindi, in questo caso il SDI controllerà le fatture trasmesse e le inoltrerà al destinatario previa accettazione. Se la fattura mancherà di accettazione verrà notificato il motivo della non conformità all’emittente che disporrà di 5 giorni per la riemissione. Il Sistema di Controllo apporrà alla fattura un sigillo elettronico avanzato che ha due funzioni primarie:
   garante di autenticità e integrità;
   prova di “ricevuta di recapito” e di “ricevuta di mancato recapito”.

L’archiviazione
Al destinatario arriveranno le fatture di acquisto tramite il codice destinatario, l’indirizzo Pec comunicato o tramite un intermediario; questo se il cliente finale cui è destinata la fattura è detentore di partita IVA o contribuente minimo o forfettario. In caso contrario, la fattura verrà recapitata in un’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate con comunicazione tempestiva al cliente. Per archiviare tutte le fatture elettroniche inviate tramite il suddetto sistema verrà sfruttato uno dei seguenti metodi:
    area riservata del sito web dell’agenzia delle Entrate;
    conservazione delle fatture attraverso un intermediario terzo;
    conservazione in proprio secondo quanto previsto dal Decreto del Mef del 17 giugno 2014.

Casistica in condominio
Una volta descritto il processo di elaborazione ed invio della fattura elettronica ritorniamo al tema della fatturazione elettronica in condominio. Tutto il processo di elaborazione sopra descritto dovrà essere fatto dall’amministratore per quanto riguarda la sua attività professionale ovvero nel predisporre ed inviare le fatture relative al suo compenso professionale.
L’ente condominiale in questo caso riceverà la fattura elettronica dell’amministratore, ma sarà considerato come una fattura elettronica predisposta per un consumatore finale, in quanto il condominio non avendo personalità giuridica viene considerato dalla giurisprudenza come “consumatore”.
La legge di bilancio del 2018 (art. 1 comma 909) prevede che le fatture nei confronti dei consumatori finali dal 1° gennaio 2019 debbano essere fatte in forma elettronica rispettando le regole imposte dai provvedimenti di attuazione.
Prevede che la fattura emessa dall’esercente sarà resa disponibile ai clienti direttamente in un area ad essi riservata e sarà accessibile tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Una copia della fattura elettronica (direttamente al cliente in forma analogica o via email) dovrà essere rilasciata immediatamente dall’esercente al cliente, a meno che quest’ultimo rifiuti di riceverla.
In effetti, in relazione alla copia da rilasciare al cliente il citato provvedimento dell’Agenzia delle Entrate specifica che: il cedente/prestatore deve consegnare direttamente al cliente una copia informatica o analogica della fattura elettronica comunicando contestualmente che il documento è messo a disposizione sul sito dell’Agenzia.
La fattura elettronica deve comunque rispettare per il formato e il contenuto le regole previste per qualsiasi altro tipo di fattura elettronica. Unica differenza è per quanto riguarda gli elementi necessari per il recapito della stessa. In effetti sul piano del contenuto la fattura deve avere tutti gli elementi previsti dall’art. 21 o 21 bis del Dpr 633/72. In particolare, se la fattura è ordinaria, deve contenere tra l’altro: il nome e cognome del cliente, il suo indirizzo, il codice fiscale, l’imponibile, l’imposta e l’aliquota. Questi dati sono obbligatori, anche perché vengono controllati dal SdI e in caso di errata valorizzazione la fattura viene scartata.
Sul piano del recapito la fattura non deve contenere il codice destinatario, né la PEC del cliente, ma il codice destinatario deve essere valorizzato con “0000000”. Con questa indicazione la fattura viene memorizzata dallo SdI in un’area dedicata del contribuente e sono visionabile direttamente sul sito dell’Agenzia.
Il processo di fatturazione elettronica descritto non obbligherà l’amministratore a dotarsi di particolari tipi di software, che comunque sono già in commercio e realizzati da software house specializzate , con diverse tipolgie di costi.
Il servizio di fatturazione elettronica gratis è garantito da:
   Fatturazione elettronica 2019 gratis con SDI: è quello offerto dall’Agenzia delle Entrate tramite il sistema di interscambio. Consente quindi ai soggetti obbligati e non alla fatturazione elettronica, di accedere ad un sistema per la generazione, trasmissione e conservazione delle fatture completamente gratuito.
   Anche il servizio di fatturazione elettronica messo a disposizione da Infocamere della Camera di Commercio è gratuito a condizione che la PMI sia iscritta presso la Camera di Commercio, che non abbia più di 250 dipendenti e un fatturato non superiore 43 milioni di euro, garantisce , inoltre, la conservazione digitale della fattura per i 10 anni successivi dall’emissione, così come previsto dal D.M. 23 Gennaio 2004.

Chi è esonerato dall’obbligo?
Per espressa previsione normativa sono esclusi:
   coloro che applicano il regime forfetario (commi 54-89, art. 1, legge 190/2014)
   coloro che applicano il regime di vantaggio (commi 1 e 2, art. 27, decreto legge 98/2011)
   il regime speciale degli agricoltori (articolo 34, comma 6 del Dpr 633/72)
   le cessioni di beni e le prestazioni di servizi rese nei confronti di non residenti, comunitari ed extra comunitari.

(fonte:ARAI  Albo Amministratori Immobiliari)

Principio riconosciuto e affermato già prima della riforma del condominio (2012) è che la richiesta di poter avere visione e/o copia de documenti concernenti l’edificio non deve comportare un ostacolo all’attività dell’amministratore e non deve risolversi in un onere economico per il condominio. Il nuovo art. 1129 comma 2 c.c. detta all’amministratore di comunicare i luoghi dove sono contenuti i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130 c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato possa prenderne gratuitamente visione ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
I numeri 6 e 7 contengono l’elencazione di tutti i registri condominiali: anagrafe del fabbricato; verbali di assemblea; nomina e revoca dell’amministratore; registro di contabilità.
Si ricorda altresì che l’art. 1130 bis c.c. dispone che <<I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese>>.
La nostra giurisprudenza ha puntualizzato che l’esercizio della facoltà del singolo condomino di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili non deve risolversi in un onere economico per il condominio: i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale, e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4686).

(fonte:ARAI  Albo Amministratori Immobiliari)

Il contratto transitorio è la soluzione che permette agli studenti universitari fuori sede di affittare una casa per un tempo inferiore rispetto alle altre forme di contratto di locazione. Vediamo insieme tutte le regole di questo tipo di contratto di affitto.

Molti contratti di locazione prevedono una durata maggiore di quattro anni: vincoli così lunghi rappresentano soluzioni poco pratiche per gli studenti, legati alla durata del proprio ciclo formativo.

Il contratto di locazione a uso transitorio è invece la formula perfetta per gli studenti fuori sede: essa combina le esigenze degli universitari con quelle dei proprietari. Ecco nello specifico in cosa consiste e quali sono le regole.

La durata
   Periodo minimo: 6 mesi;
   periodo massimo: 3 anni;
   se viene pattuito un periodo inferiore a 6 mesi o maggiore di 3 anni, la clausola risulterà nulla e verrà applicata in automatico la norma sulla durata minima o massima;
   al momento della prima scadenza il contratto verrà rinnovato automaticamente per lo stesso periodo pattuito, a meno che l’affittuario comunichi al proprietario l’intenzione di non rinnovare il contratto almeno un mese prima (e non oltre tre mesi prima) del termine;
   lo studente può recedere per gravi motivi, con un preavviso di 3 mesi.

Forma e contenuto
Dovrà essere redatto facendo riferimento al contratto di locazione “tipo” dell’allegato C al decreto ministeriale 16 gennaio 2017 e sarà considerato nullo in mancanza di queste informazioni:
   generalità delle parti;
   indicazione della posizione dell’immobile, che si deve trovare nel Comune dell’università frequentata o in un comune vicino;
   canone di locazione;
   modalità di pagamento;
   durata stabilita;
   sarà obbligatorio indicare che il conduttore fuori sede è iscritto ad un corso di laurea presso l’Ateneo della città;
   trattandosi di un accordo di durata superiore a 30 giorni, è obbligatoria la registrazione all’agenzia delle Entrate, con la tassa di registro che va ripartita equamente tra locatore e conduttore;
   l’importo del canone di locazione è stabilito secondo i canoni territoriali;
   non è ammessa la sublocazione, però è possibile ospitare altre persone (genitori, amici) a titolo gratuito per brevi periodi di tempo.

La legge consente al proprietario di poter affittare anche una sola porzione dell’appartamento, in molti casi suddiviso in stanze indipendenti singole o doppie, e quindi sottoscrivere più contratti per l’uso dello stesso alloggio. Nel caso in cui gli studenti siano più di uno, ciascuno di essi può esercitare il diritto di recesso, senza che debbano sussistere i gravi motivi che invece legittimano il recesso del conduttore “unico”.

Il contratto può prevedere un deposito cauzionale che il proprietario restituirà al termine della locazione.

(fonte: blog.mioaffitto.it)