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LE TABELLE MILLESIMALI

APPROVAZIONE, MODIFICA E RELATIVE MAGGIORANZE CON RIFERIMENTI A SENTENZE DI CASSAZIONE E AD ARTICOLI DI LEGGE.

Le Tabelle millesimali regolano la ripartizione delle spese sostenute dai condomini, in funzione della loro quota di proprietà, o dell’uso effettivo/potenziale che beneficiano dalla parte comune (art. 1123 CC, 1° E 2° comma).
Esse costituiscono, pertanto, il cardine contabile su cui si basa ogni ipotesi di riparto consuntivo delle spese e per questo motivo vanno riportate nel regolamento condominiale, come disposto dall’art. 68 Disp. Att. del CC.
La tabella millesimale indispensabile in tutti i condomini è quella di proprietà, che rappresenta il valore di compartecipazione di ogni singola proprietà alle parti comuni (ricordiamo che il condominio costituisce una sorta di comunione proindiviso a cui però il comunionista concorre esclusivamente per la propria quota di partecipazione - rappresentata appunto nelle tabelle millesimali), ma tale unica tabella raramente è sufficiente. Il Codice prevede l’adozione di tabelle diverse per le scale e ascensori, che agiscono per metà in base alla proprietà e per metà in base al piano, oppure di tabelle che ripartiscano le spese in funzione del potenziale uso (condutture acque chiare e scure, ma anche tetti a cui concorrono soltanto i sottostanti proprietari) come si possono anche ripartire le spese in base ai consumi effettivi, come avviene in presenza di contatori di sottrazione.

APPROVAZIONE  
La distinzione preliminare prima di affrontare l’argomento delle approvazioni è la verifica se ci si trova in presenza di un Regolamento Contrattuale o meno. Se esiste un Regolamento Contrattuale, le tabelle millesimali ivi indicate non vanno approvate dai condomini, perché esse hanno origine precedente alla formazione stessa del Condominio e sono accettate al momento stesso della sottoscrizione dell’atto di acquisto dell’immobile, che le menziona. Le contestazioni alle tabelle indicate in un regolamento contrattuale si possono operare esclusivamente per ricorso all’Autorità Giudiziaria e nei limitati casi dall’art. 69 Disp.Att. CC, come vedremo nel capitolo relativo alle modifiche.
Qualora, invece, non esista un Regolamento Contrattuale ma se ne debba creare uno Assembleare, formato dalla libera volontà dei condomini, le tabelle vanno approvate secondo i dettami dell’art. 1136 CC 2° comma (metà +1 dei presenti e almeno 500/1000). In realtà il tema della maggioranza necessaria alla formazione delle tabelle millesimali è stato ed è ancora molto dibattuto in giurisprudenza. Recentemente la sentenza Cass. 18477/2010 si è espressa indicando quale criterio corretto quello della maggioranza, come indicato, ma come vedremo nel capitolo MODIFICHE il tema è più complesso e lo rimandiamo a tale paragrafo.
E’ opportuna anche qualche precisazione in merito alle tabelle di proprietà e scale. Le tabelle di proprietà e per piano devono essere redatte secondo i dettami della Circolare 12480/66 “coefficienti riduttori e di differenziazione” e questo impone che esse siano redatte da un tecnico professionista. La Circolare prevede la valorizzazione relativa dei diversi requisiti delle singole unità immobiliari valutando i diversi coefficienti di esposizione, luce, vista, altezza, superficie, balconi, fruibilità. Ciò comporta che fatto mille il valore complessivo delle parti comuni da gestire, ciascuna unità parteciperà per il proprio valore specifico, derivante dal suo prestigio calcolato come detto. L’Assemblea, esprimendosi con la maggioranza descritta, non farà altro che recepire le siffatte tabelle di proprietà e scale.  
Analogo ragionamento può essere effettuato per la ripartizione delle spese di tetti e lastrici solari. Il Codice Civile prevede espressamente che la manutenzione del tetto sia in carico alle sole unità sottostanti così come prevede che in caso di lastrico solare di uso esclusivo, le riparazioni ricadano per 1/3 a chi ha l’uso esclusivo e per 2/3 a tutto il condominio (art. 1126 CC). Anche in questi casi, dunque, l’Assemblea non potrà che recepire l’adozione di tabelle “parziali” di proprietà, che utilizzino e combinino i valori della tabella di proprietà in funzione di quanto stabilito per Legge.  
Ulteriori tabelle di riparto, quali quelle di riscaldamento devono sempre rispettare l’enunciato dell’Art. 1123 2° comma. Pertanto la formazione delle tabelle di riscaldamento dovrà tenere conto dei consumi, potenziali o effettivi, necessari a donare il confort alle unità immobiliari. Per questo è molto comune che anche le tabelle di riscaldamento siano redatte da un tecnico che applichi i coefficienti alle singole unità immobiliari quando non avviene, come ultimamente sta accadendo, che siano installati dei contatori di sottrazione (contacalorie) da cui attraverso la loro rendicontazione periodica si possano ripartire le spese in funzione di quanto effettivamente consumato.
Altro esempio è il riparto dell’acqua comune. L’utilizzo dell’acqua in genere è effettuato in funzione dei componenti delle singole unità, ma non è infrequente che si decida di installare dei contatori di sottrazione per stimare con più precisione dei consumi effettivi, oppure l’Assemblea può decidere di ripartire i consumi di acqua in maniera differente. Nel caso si tratti di acqua calda sanitaria comune, l’Assemblea può stimare quale sia la quota gas da imputare al riscaldamento e quale all’acqua calda condominiale e in tale modo suddividere le spese in via separata con tabelle differenti. Le maggioranze richieste per tali delibere sono sempre le stesse menzionate.

MODIFICHE
Quando non si è in presenza di un Regolamento Contrattuale, le maggioranze necessarie alle modifiche delle tabelle millesimali le medesime necessarie all’approvazione, dettate dall’Art. 1136 CC 2°c.
In un Regolamento Contrattuale deliberare modifiche in Assemblea non è possibile, se non in linea teorica all’unanimità e soggiacendo comunque al rischio perenne di ricorsi per ripensamenti futuri dai condomini o loro eredi. Soltanto se esse siano ritenute chiaramente errate, per errori sostanziali di formazione, o qualora nuovi fatti o eventi abbiano modificato per un valore di oltre il 20% i rapporti delle singole proprietà o il valore della cosa comune (Art. 69 Disp. Att. CC), soltanto in questi casi è ammissibile il ricorso all’Autorità Giudiziaria che con sentenza possa procedere alla modifica delle tabelle contrattuali.
Nel caso, invece, si voglia procedere alla modifica di tabelle non incluse in un Regolamento Contrattuale, si applicano le maggioranze dell’Art. 1136 2° c. CC sia pur con molte...cautele(!).
Infatti, da una parte la sentenza Cass. 18477/2010 ha stabilito che l’approvazione delle tabelle millesimali non abbia natura di accordo negoziale tra le parti, ma di semplice applicazione di norma di Legge senza che tale approvazione alteri di fatto i valori delle singole unità immobiliari. La sentenza conclude che tale accordo possa essere omologato alle stesse maggioranze richieste per adozione e modifica del regolamento condominiale. Anche successivi pronunciamenti della Cassazione indirizzano in tale senso (Cass. 11837/2013,  Cass. 4659/2014)
Ma dall’altra parte il Codice Civile, al suo Art. 69 Disp. Att. prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possano essere rettificati o modificati all’unanimità.  Il ricorso alle maggioranze dell’Art. 1136 2°c.  é ammesso solo in caso di errore o nuovi fatti o eventi (nuova costruzione, cambi destinazioni d’uso) purché tale variazione comporti uno scostamento superiore a 1/5 del valore proporzionale anche di un solo condomino. Si pensi ad una sopraelevazione, oppure anche ad una trasformazione di un balconi in verande. Sono casi in cui la verifica dello scostamento dei valori originari si impone a prescindere dalladozione di un Regolamento Assembleare o Contrattuale.
Questo articolo, così riformulato dalla Riforma del Condominio L. 220/2012 mostra apparente contrasto con la sentenza 18477/2010. La dottrina non è univoca e un intervento chiarificatore del Legislatore sarebbe auspicabile. Appare comunque rilevante il fatto che l’art. 69 non menziona l’approvazione, ma soltanto l’azione di rettifica e modifica. Apparirebbe anche strano che per modificare una delibera presa a maggioranza art. 1136 sia necessaria l’unanimità art. 69…. A fare chiarezza sono intervenute numerose sentenze successive che interpretano l’orientamento del Legislatore applicando il requisito dell’unanimità soltanto quanto si voglia operare in deroga al Codice Civile (si fa rimando ai concetti di articoli derogabili e inderogabili del Codice). L’assemblea, secondo tale orientamento, non fa altro che applicare al meglio le norme di Legge, ivi comprese quelle riguardanti il riparto spese, e per far ciò sarebbe sufficiente la maggioranza semplice del 1136 2°c. Qualora, invece, si voglia operare in deroga al Codice Civile, come concesso tra le facoltà riservate di un Regolamento Contrattuale, allora è necessaria l’unanimità prevista dall’art. 69 Disp. Att. (Tribunale Siena sent. 04-05/2015). Tale requisito, per inciso, si applica ad ogni tipo di delibera assembleare che operi in deroga al Codice Civile e l’art. 69 altro non fa che rimarcare tale principio.
Il Ricorso all’Autorità Giudiziaria per le modifiche delle tabelle millesimali assembleari va notificato all’Amministratore che deve convocare l’Assemblea entro 30 gg. Il ricorso non incide su alcun negozio giuridico. Nel caso, invece, si ricorra all’A.G. per modificare le tabelle contrattuali, tale ricorso va notificato obbligatoriamente a tutti i condomini in quanto tutti i negozi giuridici di acquisto degli immobili ne sono direttamente coinvolti.
Tutto ciò esposto, resta auspicabile che il Legislatore affronti e chiarisca il tema della approvazione iniziale delle tabelle millesimali evitando i ricorsi ad analogie interpretative con quanto stabilisce in tema di modifiche delle stesse.