Le norme derogabili e inderogabili in materia condominiale - News e articoli - BHM Servizi

La materia condominiale trae le sue fonti dall’applicazione delle norme di Legge, in particolare dal Codice Civile nei suoi articoli dedicati a Comunione e Condominio e relative Disposizioni Attuative.
Il Codice Civile racchiude le norme sulla Comunione negli Artt. dal 1100 al 1116, mentre dal 1117 al 1139 si norma il Condominio, a cui il Legislatore, essendo una fattispecie particolare di Comunione, ha dedicato appositi articoli ad hoc. Pertanto ove la materia non sia specificamente normata negli articoli del Condominio, e soltanto in questo caso, si deve fare riferimento alla più generale normativa della Comunione.
In subordine gerarchico dal Codice Civile si applicano le norme dello specifico Regolamento Condominiale, se esistente, che sia esso Contrattuale o non Contrattuale.
Nonostante la generale sudditanza del Regolamento di Condominio rispetto alla Legge, lo stesso Codice Civile all’art. 1138 4°c. CC prevede una serie di casi in cui tale Regolamento può agire in deroga alle norme del Codice, operando in maniera difforme da esso seppur all’interno di limiti ben definiti. Rilievo importante è costituito dal fatto che di fatto sono più ampie le possibilità concesse alle deroghe di un Regolamento Contrattuale rispetto a quello assembleare. Infatti pur se i divieti dell’art. 1138 sono assoluti e per tutti, è anche vero che un regolamento assembleare deve rispettare inoltre una ulteriore serie di norme a cui un Regolamento contrattuale può derogare.
Per tale motivo gli articoli del Codice Civile si possono distinguere in articoli “derogabili” e “non derogabili” a seconda della possibilità concessa al Condominio di operare in maniera difforme dal dettato generale.
La distinzione è importante, perché l’operare in maniera difforme da norme inderogabili comporta la nullità dell’operazione, mentre operare in deroga a ciò che è previsto è del tutto legittimo, salvo il pregiudizio eventualmente arrecato ai diritti individuali ed esclusivi. Rileva sottolineare che una eventuale delibera nulla lo è per sempre, senza prescrizione.
Di seguito una tabella riassuntiva di quali sono gli articoli inderogabili per i quali non è permesso operare in maniera difforme.

Articolo Norma Argomento Commento sintetico
Art. 1118 2°c. Diritti dei Partecipanti Assemblea Il diritto di proprietà delle parti comuni è irrinunciabile e pertanto il condomino non può sottrarsi al sostenimento delle spese per la conservazione e il mantenimento delle stesse
Art. 1119 Indivisibilità delle Parti Comuni Norma Generale Le parti comuni sono indivisibili. Con la riforma del 2012 è aggiunta la necessaria decisione unanime di tutti i condomini per procedere ad una divisione sempre rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari. Ad ulteriore approfondimento rileva che non tutte le parti comuni sono divisibili, ad esempio un impianto idrico o fognario che, se diviso, perderebbe la sua funzione unitaria ed idonea all’assolvimento del servizio per cui è previsto. Altrettanto indivisibili i tetti, le scale, gli androni, i cortili, le porzioni di piano ove tale divisione pregiudichi l’uso, l’accesso, il godimento agli altri condomini limitandoli nei loro diritti.
Art. 1120 Innovazioni Riparto spese Questo articolo stabilisce le maggioranze qualificate necessarie per l’approvazione delle “Innovazioni”, genericamente indicate nel 5° c dell’art. 1136 CC, vale a dire maggioranza dei presenti che rappresenti 2/3 del valore dell’edificio
Art. 1129 Nomina dell’Amministratore Assemblea L’amministratore è obbligatorio se i condomini sono più di 8 (prima della riforma erano 4) Questo articolo ampiamente riscritto con la riforma del Condominio, fa riferimento alla  polizza professionale rc che può essere richiesta dall’Assemblea, le procedure di pubblicità a terzi mediante l’apposizione di apposite targhe negli spazi comuni, stabilisce l’obbligatorietà del c/c condominiale, il diritto dei condomini all’accesso agli atti, il divieto dei compensi per le gestioni in prorogatio, la durata dell’incarico di un anno, i motivi di revoca, anche per via giudiziaria, l’obbligo di trasparenza dei compensi indicati all’accettazione dell’incarico, nonché l’indipendenza nell’azione di riscossione forzosa dei crediti dai morosi, salvo sia stabilito diversamente dalla volontà assembleare.
Art. 1131 Rappresentanza Assemblea Questo articolo stabilisce che l’amministratore è il rappresentante del Condominio sia nei confronti dei partecipanti sia nei confronti dei terzi e pertanto può sia agire che essere convenuto in giudizio
Art. 1132 Dissenso Assemblea L’Articolo norma i casi di lite, sia attiva che passiva.  Il condomino dissenziente deve esprimere il proprio dissenso entro trenta giorni dal diniego (o astensione) espresso in assemblea o comunque entro trenta giorni dalla ricezione del verbale in caso di assenza. Se il Condominio perde la causa il dissenziente è esonerato dal sostenimento delle spese attraverso il diritto di rivalsa delle spese sostenute. Qualora la lite sia risultata vittoriosa, egli, pur dissenziente, è tenuto a rifondere le spese di giudizio che non si è riusciti a recuperare dalla parte soccombente in ossequio al principio che anch’egli beneficia degli effetti della vittoria della lite e deve concorrere alle spese sostenute e non recuperate.
Art. 1136 Costituzione e Validità dell’Assemblea Assemblea Si stabiliscono le modalità di convocazione e validità dell’assemblea, sia in prima che in seconda convocazione. La seconda convocazione non può essere effettuata lo stesso giorno ma va indetta entro 10 gg. Per la prima convocazione sono necessari la metà dei condomini e 2/3 dei millesimi. In seconda è sufficiente la presenza di 1/3 dei condomini ed 1/3 dei millesimi. Le delibere in prima convocazione sono valide se espresse dalla maggioranza dei presenti e più di 500/1000. In seconda convocazione sono sufficienti la maggioranza dei presenti e 1/3 del valore dell’edificio. Sono stabilite al 5° c. di questo articolo le maggioranze qualificate necessarie per le innovazioni (art. 1120 1°c) e che consistono nella maggioranza dei presenti e 2/3 del valore dell’edificio. Valgono tali maggioranze anche per la promozione di liti attive. Sono anche normate le ridotte maggioranze qualificate richieste per particolari interventi, quali quelli per le manutenzioni straordinarie o anche per le delibere in base all’art. 1120 2°c: sicurezza, abbattimento barriere architettoniche, realizzazione parcheggi, risparmio energetico, impianti tv; Art. 1122 ter: impianti di videosorveglianza Art. 1135 3°c.:  approvazione del rendiconto; Art. 1117 quater: promozione liti attive; Art. 1122 ter: impianti di videosorveglianza;  Per tutti questi interventi sono necessarie la maggioranza degli intervenuti e 501/1000. Qualora l’installazione degli impianti richieda interventi straordinari all’assetto delle parti comuni o al loro utilizzo, il richiedente deve darne comunicazione all’amministratore e l’Assemblea delibera nel merito le cautele e condizioni di messa in opera secondo le maggioranze del 5°c. (maggioranza presenti e 2/3 dei millesimi (art. 1122 bis 3°c.)
Art. 1137 Impugnazione delle Delibere Assemblea Le delibere sono obbligatorie per tutti. I dissenzienti e gli astenuti hanno 30 gg di tempo per rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per l’annullamento della decisione. L’azione di annullamento non sospende la delibera, che resta vigente fino a sentenza e pertanto è obbligato al rispetto anche il dissenziente, con riserva di rivalsa dei danni subiti in caso di vittoria.
Art. 72 Disp. Att Inderogabilità artt. 63 66 67 69 disp. Att. Regolamenti di condominio Questo articolo racchiude le inderogabilità elencate. In particolare il 63 si riferisce alla riscossione dei tributi e la sussidiarietà del recupero di coloro che sono in regola soltanto dopo aver agito contro i morosi. Inoltre si stabilisce che il nuovo condomino risponde per le passività del condominio uscente maturate nella gestione corrente e in quella precedente. L’art. 66 norma le modalità di convocazione dell’assemblea, che devono pervenire almeno 5 gg prima dello svolgimento della stessa. L’assemblea può essere richiesta anche da due o più condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. L’art. 67 stabilisce la rappresentanza in assemblea, unica in caso di comproprietari, che deve essere senza vincolo di mandato e concede il diritto di voto all’usufruttuario che partecipa alle spese. Non sono concesse deleghe all’amministratore. Infine l’art. 69 regolamenta le modifiche alle tabelle millesimali, possibili solo in caso di errore materiale, oppure per mutate condizioni dell’edificio, incremento o decremento di superfici, incremento o diminuzione del valore di oltre 1/5. Per le modifiche alle tabelle sono necessarie le maggioranze del 2° c. art. 1136 (  metà dei presenti e almeno 501/1000).
Art. 155 Disp. Att.  Vecchi regolamenti non legittimi Esprime l’illegittimità di vecchi regolamenti di condominio antecedenti il 1941 e quelli che non sono rispondenti all’art. 72 disp att all’art. 1138 ultimo comma (divieto di tenere animali in casa)
Se le suddette norma sono tutte inderogabili in forza dell’art. 1138 4°c. CC, per qualsiasi regolamento, sia esso assembleare che contrattuale, vale la pena soffermarsi anche sulle seguenti norme di carattere generale che un regolamento assembleare deve rispettare, salvo decisione unanime diversa, ma che, invece, possono essere derogate in tutto o in parte all’interno di un regolamento contrattuale:
Art. 1123 Riparto spese Riparto spese Si stabilisce che le spese per conservazione, manutenzione godimento delle parti e dei servizi comuni sono sostenute in proporzione alla propria quota di proprietà o all’uso che ciascuno può farne (ad esempio le scale sono ripartite tra i condomini della singola scala, il tetto tra quelli sottostanti)
Art. 1124 Scale ascensori Riparto spese Le scale e gli ascensori sono ripartiti metà in base alle quote di proprietà di chi le usa e metà in base all’altezza del piano. Si considera piano anche il seminterrato, la soffitta e qualunque altro livello raggiunto dalle stesse.
Art. 1125 Soffitti volte e solai Riparto spese Tali spese sono suddivise in parti uguali tra proprietari sovrastanti e sottostanti. Il sottostante pagherà per intero l’intonaco e la pittura, il sovrastante il pavimento (ed i propri impianti)
Art. 1126 Lastrici Solari Riparto Spese In caso di lastrici solari ad uso esclusivo, la spesa è sostenuta per 1/3 da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per i restanti 2/3 da tutti (compresi i primi) in proporzione del piano (vale a dire per millesimi di proprietà). La Legge equipara il concetto di uso esclusivo con quello di proprietà esclusiva.
Art. 1128 Deperimento oltre i ¾ del valore Ricostruzione o dismissione In caso di deperimento sostanziale dell’edificio per un valore diminuito di oltre i ¾, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali.  In caso il deperimento sia inferiore ciascuno concorre alla ricostruzione secondo le proprie quote. Chi non intende partecipare alla ricostruzione deve cedere i propri diritti, anche della proprietà esclusiva, a tutti gli altri condomini o anche a parte di essi. E’ utile rilevare che il presupposto del deperimento di oltre ¾ del valore dell’edificio, intrinsecamente, fa considerare sciolto il condominio riconducendolo al concetto di una proprietà indivisa sul suolo e sui materiali di risulta.

Di seguito alcuni esempi di delibere nulle per violazione degli articoli inderogabili:
a) Un condomino si rifiuta di partecipare alle spese VIOLAZIONE ART. 1138 2° c.
b) Un condomino si stacca dall’impianto centralizzato di riscaldamento e non ne vuole sostenere le spese di manutenzione Se è pur vero che egli non parteciperà alle spese di consumo gas, in quanto non usufruisce del servizio, egli è comunque tenuto a partecipare a tutte le spese di mantenimento e ripristino dell’impianto, considerato servizio unico e indissolubile non frazionabile . VIOLAZIONE ART: 1119
c) L’Assemblea delibera di installare una piscina: teste 80, presenti 40, millesimi presenti: 725/1000, favorevoli teste 23, millesimi 506 La delibera non è valida perché la maggioranza qualificata richiesta è di 667/1000, oltre alla metà +1 dei presenti. VIOLAZIONE ART. 1120
d) Condominio di 15 famiglie senza amministratore VIOLAZIONE ART. 1129, l’amministratore è obbligatorio con 9 proprietari.
e) Un assente si rivolge all’Autorità Giudiziaria per invalidare una delibera senza aver informato l’amministratore VIOLAZIONE ART: 1132 e 1137: egli deve obbligatoriamente contestare la decisione entro 30 giorni dal ricevimento del verbale di assemblea e deve ottemperare a tutti gli obblighi derivanti
f) Assemblea urgente convocata in 48 ore VIOLAZIONE ART. 1136. Sono necessari 5 gg di preavviso
g) Delibere in prima convocazione con maggioranza relativa inferiore ai 500/1000 VIOLAZIONE ART. 1136. In prima convocazione sono necessari 501/1000. La delibera può essere valida solo se l’Assemblea si è tenuta in seconda convocazione.
h)  Un condomino di propria iniziativa indice l’assemblea VIOLAZIONE ART. 66 Disp. Att. Per indire un’Assemblea, ritenuti vani i solleciti in al senso all’Amministratore, sono necessari almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore del fabbricato.
i) L’amministratore vota per delega di un proprietario VIOLAZIONE ART. 67 Disp. Att. Non sono concesse deleghe all’amministratore. Egli vota per sé solamente in caso sia proprietario di un immobile del condominio

Innumerevoli altri possono essere gli esempi di applicazione errata o incompleta di norme inderogabili che comportano la nullità dell’atto o della decisione.