E' condominio? No! O forse si......boh? - News e articoli - BHM Servizi

I piccoli Condomini
La Legge 220/2012, spesso richiamata genericamente come "Riforma del Condominio" ha modificato, tra l'altro,  le soglie massime entro le quali si può evitare di nominare obbligatoriamente un Amministratore di Condominio. Con tale Legge il limite è stata elevato a 9 proprietari differenti. Ma cosa significa, in pratica, questo?
Questo significa che oltre gli 8 proprietari differenti è obbligatorio nominare un Amministratore (e non solo, il superamento del limite comporta tutta una serie di ulteriori obblighi che non ci riguardano in questa sede). Ma cosa succede se si è in pochi? Come ci si regola? Chi risponde di fronte ai terzi? Che autorizzazioni servono per innovare o manutenere le parti comuni dell'edificio? Come fare per accedere alle agevolazioni fiscali?
Sono molti i quesiti a cui cercheremo di dare risposta.

Cominciamo con il guardare bene l'immagine che abbiamo scelto per accompagnare questo articolo.  Si distinguono chiaramente i palazzi sullo sfondo, evidentemente unico condominio con più scale o anche tre condomini separati con aree comuni da cui ne derivano tematiche da Supercondominio, che neanche queste tratteremo in questa sede.
Concentriamoci  sulle tre palazzine frontali, tre ingressi, evidentemente con meno di 9 proprietari diversi pur considerandole insieme. Quelle gialle appaiono un unico blocco, con muri maestri comuni. Quella verde appare distaccata, con muro maestro proprio confinante e addossato a quello del blocco giallo. Quelle gialle presumiamo siano coabitate da due famiglie diverse e quella verde presumiamo sia di un unico proprietario. Tutte e tre sono, peraltro, addossate col muro retrostante ai palazzi sullo sfondo.
Tralasciamo l'orrendo aspetto architettonico di una siffatta struttura nel suo complesso e ipotizziamo per vere le premesse appena dette.
Appare subito chiaro che i tre proprietari delle palazzine non sono tenuti alla nomina di nessun Amministratore. I rispettivi tetti sono ben divisi e separati, mentre gli impianti acqua, antenne, caldaie scarichi possono essere comuni. Comune è il prospetto giallo per due dei tre proprietari, escusivo è invece il prospetto verde. E così via.
Orbene, per quanto concerne decisioni manutenzioni modifiche innovazioni sulle parti comuni si applicheranno sempre i principi di condivisione e contitolarità dettati dal Codice Civile. Tra l'altro, non avendo formalmente costituito un "Condominio" e non avendo pertanto alcuna quantificazione delle differenti quote di compartecipazione alle spese in funzione della propria quota di proprietà (le cosiddette Tabelle Millesimali) la divisione delle spese degli impianti comuni va fatta secondo Codice Civile (già detto) e in parti uguali con le norme dettate dai principi della proprietà in Comunione, sempre nel rispetto dei specifici dettami delle norme sul Condominio

Esempi:

• Ognuno si paga la manutenzione del proprio tetto (perchè esclusivo in linea verticale)
  

• La palazzina gialla procederà alla manutenzione della facciata dividendo la spesa in due  parti uguali. La palazzina verde non parteciperebbe a tale spesa, essendo fisicamente distaccata con proprio muro maestro (per quanto addossato)
  

• Scarichi, antenne e quant'altro vanno divisi in una, due o tre parti uguali,secondo le compartecipazioni,  indipendentemente dalle dimensioni delle proprietà asservite o dalle utenze collegate in ogni appartamento.
  

Chiaramente stiamo supponendo vere tutte le premesse e nei fatti ognuna di queste affermazioni potrebbe essere smentita da diversi accordi, vincoli o servitù preesistenti  o  da concordare.

Ciò che ci interessa sottolineare è che le norme che regolano il condominio sono sempre applicabili, indipendentemente dal numero dei componenti. La mancata nomina di un Amministratore o la mancata costituzione formale in Condominio non solleva da tali obblighi di Legge.
Tutti i proprietari rispondono in solido dei danni a terzi. I due gialli insieme, il terzo verde se compartecipe.
Per istruire una pratica di accesso alle agevolazioni fiscali per ristrutturazione è necessaria la sottoscrizione degli atti da parte di un propietario che rappresenti gli altri ed egli diventa, di fatto,  per quell'operazione, amministratore incaricato (ma un suo eventuale errore avrebbe effetti  solidali con tutti i comproprietari).
L'amministratore incaricato (o in sua assenza chiunque sia proprietario di parte comune) ha compiti e responsabilità del tutto analoghe ai Condomini in cui è obbligatorio nominarlo.

Considerazioni
A questo punto qualche considerazione finale si impone. La semplificazione introdotta con la Riforma del 2012 si può rivelare un'arma a doppio taglio. La mancata costituzione in Condominio non fa partecipare alle spese in base all'effettivo uso o proprietà del bene comune ed è probabile presupposto per liti future di ogni genere. La mancanza di un Amministratore, inoltre, non garantisce la tempestività degli interventi nel caso uno dei proprietari non partecipi alle spese, non sia daccordo, o sia reticente ai lavori per qualsiasi motivo, anche urgenti, inderogabili o per Legge.
Negli esempi riportati le divisioni in parti uguali delle spese (e analogamente il peso specifico delle decisioni) non garantisce equità. Consigliamo di valutare sempre l'opportunità di conteggiare opportune Tabelle Millesimali e costituirsi in Condominio. Fatte una volta le tabelle valgono fino a revoca o modifica. Analoghe considerazioni andrebbero effettuate sull'opportunità di delegare la rappresentanza ad un Amministratore di Condominio professionista e qualificato. Essi sono anche assicurati per Legge per inadempienze o colpe nell'esercizio del loro mandato e questo fattore non è assolutamente di poco conto nella valutazione come anche tale delega può essere d'aiuto in anitpatiche relazioni di vicinato, non sempre idilliache, in cui le richieste di compartecipazione alle spese o le decisioni da prendere in genere generano comportamenti troppo spesso viziati da pregiudizi derivanti dalle simpatie o antipatie personali. Un Amministratore terzo supera anche questo empasse.